深度丨2023年下半年,北京城六区买房攻

年下半年在北京该咋买房？如果您迷惑，请耐心看完这篇文章。

无论您是刚需、改善还是投资，这里都跟您说清怎么在北京买房。

北京的城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）

在北京购买房产的策略因需求而异，包括刚需、改善和投资。北京的城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）都有各自的特点和考虑因素。

北京城六区买房攻略

东、西城区买房

东城、西城和海淀是北京最早、最核心的主城区，也是发展最早的地区，因此成为购房首选地。其中，朝阳区的二手房交易量最大。这部分原因既与朝阳区的土地面积和商品房数量多有关，也与朝阳区的房价相对较低相比东城、西城和海淀有关。

东城、西城和海淀是享有优质教育资源的地区，也是经常被提及的学区房所在地。因此，在区位相近的情况下，这三个区的房价普遍较朝阳高。

以北京的北三环安贞板块为例，它紧邻西城区，地理位置相当。然而，由于西城区是学区房所在地，安贞的房价比西城便宜约一半。

几年前，安贞和西城的房价相当，因为那时西城的几个小区还不属于学区房。但一旦变成学区房，房价飞涨，安贞的价格涨到了约80,元/平方米，而西城的价格涨到了近,元/平方米。

总体而言，朝阳区的房价仍具有竞争优势。因此，对于许多准备购买首套房的毕业生而言，暂时没有孩子上学的需求，他们通常会优先考虑朝阳区。举个例子，以总价万的房子为例，朝阳区可以购买一个尚可的两居室商品房，而在海淀区只能买到一个老旧的两居室。

北京城六区买房攻略

朝阳区买房

购买位于朝阳区的房产时，首先，关于学区房，朝阳区有几所重点学校需要着重考虑，包括朝阳外国语学校、人大附属中学朝阳分校、白家庄小学和八十中学、陈经纶嘉铭分校和陈经纶帝景分校以及陈经纶分校。

其中，前三所学校是重点，成绩在朝阳区内排名靠前。而后几所学校属于改善+学区，虽然成绩暂时没有前几所好，但很多人会将改善和学区结合考虑。

此外，还有几所学校相对较好，但不能算作优质学区，仅相对于一般学校来说更为优越。比如常营的陈经纶保利分校、双井的北工大附中等。

其次，关于改善房，朝阳区的优质板块较多。

第一梯队包括双井、望京、太阳宫、朝阳公园和奥森板块；

第二梯队包括朝青、新北苑、四惠和亚运村；

第三梯队包括常营、东坝、老北苑和百子湾。

如果购买改善型住宅（价格在万以上），原则上以第一梯队板块为主，第二梯队板块为次要选择。

例如，如果预算为万，想购买一套房子，望京或双井肯定是首选，因为这些区域的商圈价值很高且生活十分便利。如果这些区域内没有理想的房源，可以考虑类似于新北苑、朝青等地，通过购买较好的小区和户型来满足需求。

第三梯队的区域也可适当考虑，尤其是预算较低但想购买大面积房源的群体。例如，在预算为万的情况下，想购买一套大三居室，可以考虑东坝。在望京或双井购买品质小区的三居室是不可实现的。

最后，关于刚需房，购房预算大致在万至万之间，买房思路主要有两个选择。

第一种是购买公房老破小，第二种是购买商品房。

朝阳区的公房主要分布在北三环北四环区域，包括安贞、惠新西街和亚运村；东三环东四环区域，包括团结湖、甜水园和金台路；东北三环四环区域，包括西坝河等；东南三环东南四环区域，包括劲松、潘家园和北工大等。从市场热度来看，北三环北四环地区更受青睐，其次是东三环东四环，如此类推。

因此，如果购买公房，优先考虑北三环北四环地区，其次考虑东三环东四环，以此类推，不同区域的房价区间也有所不同。

北京城六区买房攻略

海淀区买房

购买位于海淀区的房产时，学区是主要考虑因素。

海淀区拥有众多优质学区，包括上地学区、中关村学区、万寿路学区、八里庄学区和羊坊店学区等。

上地学区和中关村学区是海淀区的顶级学区，拥有出色的教育资源和升学机会。购房者多数会选择在这些学区附近购买小房子，以便孩子能就近入学，并自己租房居住。此外，海淀区还有一所非常优秀的小学，即中关村第三小学，位于海淀万柳地区（属于海淀学区），对于许多家长来说，优质的小学非常重要。

如果资金有限，购房者可以考虑万寿路学区、八里庄学区、羊坊店学区和清河学区等地。在这些地方，以五六百万左右的预算，可以购买到合适的公房两居室，虽然房屋有些老旧，但仍能满足自住需求。

对于改善型购房，海淀区的优质居住板块相对较少。

万柳、世纪城和西北旺是相对优质的板块。其中，万柳的房价最高，尤其是中关村第三小学学区附近的房源非常受欢迎。其次是世纪城板块，而西北旺地区的商品房较多，但位置稍远，位于西五环之外，周边商圈相对较弱。

此外，海淀区还有一些优质的商品房小区，值得购房者