卖了北京一套房,换菲律宾20套,值得吗

刘云涛 https://mysk.familydoctor.com.cn/287519

前几天，小路在客户里发现了一位“买房狂人”，卖掉了自己在北京的一套房，置换了马尼拉将近20套核心房产，现在年租金收入达60万。

“买房狂人”曾先生告诉我们，自己这步就是在赌运气，也赌对了。曾先生置换的那套北京房产在他手上的几套房产中不论是回报率还是房价增速都表现平平，因此，曾先生选择用这套房来置换，利用信息差，抢占增值机会。

为什么买?

曾先生认为，现在的菲律宾就是10年前的中国。10年前在中国闭着眼买房都能赚钱，但房市经过10年的攀爬，已经快触及天花板。

回报率如何？

北京过高的房价不仅加高了购房门槛，也拉低了房产的租金回报率。

据安居客数据，北京房产均价已达6万以上，而根据仲量联行的数据，年第一季度，就算是马尼拉CBD的房产均价也仅需人名币2万元。

根据房价行情网和Numbeo数据，北京毛租金回报率为1.70%，马尼拉则为5.89%，资金回本难度显示出较大差别。

未来走势如何？

房产业有句老话，房价短期看政策，长期看人口。

从政策上看，不仅是北京，国内房市在“房住不炒”的高压手段下，均显示出低迷状态。

其中北京西城区前不久出台的“”的学区新政，让北京学区房业主一天跌去几十万，使得“入学”这个住房第一刚需不确定性增强，教育资源与房产可能出现剥离。

而马尼拉土地为个人私有，因此，不会出现国内开发商随心所欲开发新盘的现象，也就导致菲律宾公寓供应量无法快速上涨，房价也水涨船高。

其次，与国内限购、限售等手段不同，在菲律宾人看来，他人无权干涉交易，因此，菲律宾政策调控更倾向于限制贷款条件等手段，给投资带来了充分的安全感。

而从人口上看，除了全国性的老龄化和出生人口降低因素外，北京的人口策略，是疏解，是控制，过去3年，人口是负增长的，缺少了人口的扩张性支持，人口密度为

人/平方公里

。

而菲律宾的人口平均年龄仅24，结构上，65岁以上人口仅占5%，呈现出完美的“金字塔结构”，人口密度约人/平方公里。

怎么买

说到怎么买，曾先生说只用考虑两个因素，一是哪种房租客爱租，一是哪里租客多。

哪种房租客爱租的答案很简单，那就是中小户型。不管是为了上班或是上学，租房客绝大多数都是独自居住，并不需要大户型房，因此，中小户型为最优选。

哪里租客多呢？和国内一致：交通要道与CBD，除了这两项外，在马尼拉还多出一项，那就是学生公寓。

因为与国内学校不同，国外大学大多不提供住宿，因此，租房文化深植。

再加上学生的入学数量是不会受到经济过多波及，反而在经济低迷时，会促使更多人重返校园，再塑竞争力，其低成本、抗周期、高收益的属性成为了房产热门，吸引了无数优质资本。

而且，因为英语语言环境的优势，菲律宾也成为了留学热门地。良好的会话语境，加上地理位置的优势，每年吸引了近十万人次到菲律宾学习英语，作为留学欧美国家的跳板。

曾先生有好几套房产都选择了学生公寓项目，入手大多在30万以内，租金则每月在元以上。

曾先生的买房之路给了我们启示，房产投资到底怎么投，就是利用信息查，抢占机会。有时候，你差的可能就是一点勇气。