北京老破小卖23万平,而美国房产正失

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最近，北京的网红学区房又火了。11月11日上午，位于“北京市西城区烂缦胡同”的一套建面5.6平方米的“老破小”学区房，以总价.55万元成交，即22.78万元/平，远高于65.76万元的评估价。图片来源：阿里拍卖网这套房子建于年前，房龄已超过70年，朝向为东。图片来源：阿里拍卖网从拍卖网上的照片看，这套老房子环境“感人”，空间狭小，几乎无法满足正常居住需求。就这样一套“1室0厅0层”的“老破小”，还是竞买人通过轮竞价得来，当时也吸引了4.93万人次围观。部分竞价记录图片来源：阿里拍卖网这套高龄房的周边是陶然亭和八大胡同，属北京核心区。具体对应的学校尚无法查询，但这套房子位于北京西城区，是北京教育资源最优质的三个区之一，想来学校也不会差，所以它才能有如此高的溢价。换言之，花费近万元拍下房子的人，就是为了获得这套房子的教育资源。无独有偶。今年6月有媒体报道，北京西城区六铺炕二区一套面积为12.2平方米的储物间，被一家长以万元买下，单价为29.51万元/平米。这套房产没有上下水，无法正常居住。据说这位家长“博”的，就是学位。他也打算孩子上学后，立马转手。北上广深的学位房贵得惊人。而大洋彼岸的美国，有点后劲不足了。最新数据显示，美国楼市可能会失去最年轻一代的“接盘侠”。美国首次购房者高龄化根据全美房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）的数据，年，美国首次购房者的年龄中位数已增至33岁。这是该机构自年开始收集数据以来，录得的中位数年龄最大的一次。与此同时，所有买家（含多次购房、重复购房）的平均年龄中位数，也增至47岁的新高，连续第三年攀升。为何年轻人不买房呢？有报告称，自10年前美国楼市崩溃以来，保障性住房建设从未恢复。住房存量低，加之利率低，推高了房价。这让拥有更多资产、手头有现金的美国老年人，买房变得容易。但那些没有足够存款付首付的美国年轻人，就被排除在房产市场之外，成为租房一族。另外，随着购房者平均年龄的增加，购房者的平均收入也在“被动”增加。因为经适房的消失，低收入买家被挤出购房市场，因此买家的收入中位数得以升至美元（约合人民币65万元）。本科生起薪与房价的时间差美国权威薪酬统计机构Payscale统计了全美本科毕业生的薪资情况。常青藤的本科毕业生：起薪中位数约为6.91万美元（约合人民币48万元）工作10年以上年薪中位数约为13.56万美元（约合人民币95万元）其他薪酬排名前名的学校：本科生的起步年薪中位数为5.78万美元（约合人民币41万元）；工作10年以上的年薪中位数约11.08万美元（约合人民币78万元）上面可是全美薪酬排名前名的大学本科毕业生收入，而更多的美国年轻人，收入更有限。房地产估价服务公司Zillow称，目前，挂牌的房屋中间价为28.9万美元（约合人民币万元），而售出的房屋中间价为23.7万美元（约合人民币万元）。而美国的月租金中位数为美元（约合人民币1.2万元）。也就是说，从排名前名的美国大学毕业，在不需要还学生贷、汽车贷、消费贷的背景下，4年不吃不喝，就有实力买房。看上去很美！但是美国国土面积广阔，高薪工作通常在经济更为发达的城市，而这些城市的房价，通常比全美在售房中位数高好几倍。更让年轻人吃不消的是，美国大学生通常都有不菲的学生贷款。美联储上周公布的数据显示，美国第三季度学生贷款创下1.64万亿美元的“恐怖纪录”。自年第三季度以来的10年里，学生贷款已经猛增%。同期美国消费者价格指数只上涨19%。另外，美国学生债务的激增并不是因为高校学生增加造成的。恰恰相反，根据美国教育统计中心的最新数据，年至年间，美国大学入学率下降了7%。也就是说，越来越少的学生借了越来越多的钱，用来支付学费、交通费、电子设备费等等开销。开支大，收入并不给力，加上美国年轻人喜欢及时享乐，美国国内担忧，他们正失去最年轻一代的购房者。房住不炒。当我们的房子开始回归“住”的属性，回归“家”的概念时，我们也会失去接盘侠吗？楼市、特别是一线城市的房产，还会那么火吗？如果我们也失去年轻的购房者，还有哪些投资机会呢？对普通人来说，可投的金融产品主要有：房地产股票证券及股票类基金信托及债券型基金P2P货币基金、理财产品、银行存款招商证券统计显示，其实在过去的9年里（年8月-年8月），不同类别资产“滚动五年年化收益率”如下所示：图中可见，一线城市房产收益最高，然后是不踩雷的P2P、偏股型基金、信托、债基以及一年期银行理财产品。数据来源：招商证券由于信托门槛较高，P2P名声不佳，债券偏小众，普通投资者的主要选择，还是楼市、股市（偏股型基金）和银行理财。在很多人的印象中，A股很差劲，十多年了还在点附近转悠。楼市就不同了，仿佛一线城市炒楼的人都是几百万、几百万的赚，与“关灯吃面”的股民形成鲜明对比。然而从数据看，股市并非一无是处。年8月至年8月，偏股型基金滚动持有五年的平均年化回报在8%-15%之间，平均值也有10%。在几大类资产中，一线城市房产收益确实是最高的。但这种高收益能持续多久，真不好说。再者说，一线城市的房产收益，与绝大多数普通人并没有什么关系。总结了过去，再看看未来。对于未来五年的大类资产情况，招商证券认为：未来随着货币政策进一步宽松，本轮利率下行周期空间打开，同时刚兑打破，信托、债券型产品、银行理财、货币基金收益率或将会继续下行，而“房住不炒”的政策或将会约束年、乃至未来很长一段时间的一线城市房产的投资回报率。未来几年，权益型产品（例如偏股型基金、部分股票）或将成为赢家。我们无法预测招商证券的“命中率”有多高。但“买房必赚大钱、房子总有接盘侠”的观点，可能得变通一下了。