北京二手房进入慢牛行情
2022/9/30 来源：不详7月，北京的闷热天气依然没有散去。北京二手住宅网签热度和天气一样居高不下。
7月份北京二手住宅网签套，环比6月降了5.3%。同比往年7月网签量，可以发现其实这个量并不低，北京二手住宅网签量已经进入“慢牛”行情。
01
7月网签环比降5.3%同比涨9.2%
据北京市建委数据显示统计，7月份北京二手住宅共计网签套，环比6月份网签套降了5.3%。同比年7月份网签套，上涨9.2%。值得注意的是，从3月份开始，每月网签量基本没有呈现出涨势。
从上图的7月份每日网签情况来看，工作日日均网签.1套，与6月份的.6套相比降低14%。最高值为7月最后一个工作日，7月30日的套，与6月最后一个工作日的套相比，少了套，相当于1天成交量。当然7月比6月多一天。
具体来看，除了一天破套外，全月仅有7月15日一天网签破套；此外，-套的有4天，-套的有5天。
而6月套以上多2天，-套多3天，-套也是5天。
总结下，高成交日明显7月少于6月，可以理解为单日成交的热度在下降了。
02
仍是年来7月第三高
但是，7月，套成交量，历史得看，依然算在成交高位。
数据统计，年以来，北京7月二手房网签量的第三高，仅次于年7月的套和年7月的套。
年和年7月正是北京房价快速上涨的两年。
其他年份与之接近的是年的套，然后就是年套。年是套，年是套。年则只成交了套。
抛开最低17年数据，我们可以看到，北京二手房市场最近4年7月成交都在套以上，从比较冷的年的套，到年比较热的套，两者增幅正好在40%左右。
年7月成交价基本是这一轮北京楼市的底价，一年左右，普通次新房价格涨幅在10-20%之间。
北京房价涨幅要弱于成交涨幅。与其他城市相比涨幅也属于较低水平。
03
7月新房成交环比下降4%
据小二了解，7月新房市场的成交量也有所放缓。据中指数据显示，截至7月底，新房（不含保障房）成交面积约97万平方米，环比下降4%。
新房成交量放缓，一方面7月份为市场淡季，叠加北京重点调控学区房、严查学区房炒作等影响，市场热度回调；另一方面，新房市场阶段性供应不足，一定程度上抑制了部分需求释放。
据小二了解，7月北京取得预售证的项目一共仅7个。
7月6日，西山相府获预售许可，准销许面积.86平方米，最低拟售价6.2万/平方米。
7月7日，路劲御合院获得预售许可，准销许面积.47平方米，最低拟售价2.5万/平方米。
7月21日，公园都会、北京城建府前龙樾获预售许可证，其中公园都会准销许面积.44平方米，万/套起；北京城建府前龙樾准销许面积.89平方米，均价元/平方米。
7月23日，阳光城溪山悦取得预售，最低拟售价3.3万/平方米。
7月23日，合生me悦获预售许可，最低拟售均价6.6万/平方米。
7月28日，龙湖云河砚获预售许可，最低拟售价3.77万/平方米。
04
8月成交预计会继续弱于7月
尽管7月二手房成交还保持相对高位，但是小二预测8月份，北京二手房成交量会进一步呈现下降趋势。如果成交量下跌，不排除价格也会随之下行。
原因在于：
第一、7月北京重点调控学区房，严格落实多校划片政策，热点学区房片区热度下降，西城区重点学区德胜、金融街、月坛出现降价销售现象，海淀的上地等热门区域房价也受到影响，受学区房政策影响，二手房市场观望情绪增加，整体市场热度开始回调，这一成交情况将在8-9月显现；
第二、二手房贷款审批相对新房更为严苛，叠加二套首付60%或80%影响，也会抑制二手房的购买。
第三、5月份北京第一批集中供地的土地项目将要在三四季度入市，大批的新房集中供应也将会使二手房流失一部分购房者。
所以，小二预计，八月之后，北京的二手房市场成交会进一步下滑。
05
北京还会出新政吗？会出什么新政？
市场有一点点变冷的趋势，但关于北京将要出台房产调控新政的传言却多了起来。原因也能理解，上上周（7月22日），由国务院副总理韩正出席的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议举行。随后八部委密集发布调控任务。
最近一周以来，武汉出台“房票”，杭州要竞“高质量”住宅，深圳要实行大学制，今天凌晨的东莞出台更严格限售限购政策，进一步收紧房地产的调控措施将在未来全国各城继续陆续展开。
作为上半年楼市表现比较突出的北京，出台新政也在情理之中。
关键是北京会出台什么政策？
有的说要求成交价要与网签价一致，这样的话，纳税金额将会提高，如果真正执行，对二手房交易影响会比较大。也有的说，将会控制按揭贷款的额度。
在众多的传言中，小二认为比较可信的，就是北京将会学习上海，出台房源核验也就是二手房成交指导价政策了。发源于深圳的二手房成交指导价被很多城市借鉴。如果银行发放贷款，按照成交指导价进行评估，就会降低按揭贷款额度，进而降低购房杠杆。
不过，政府的调控目标一直是稳房价、稳预期，求“稳”，而不是一味地要打压房价，目前北京楼市的热度正在趋缓，而是否会在已经趋缓的情形下，出不出新政都有可能。
对于购房者来说，按照目前的趋势，如果您不是着急买房，小二建议可以观望下，等一等再出手。
文章来源:乐居买房
