北京楼市成交回落政策将继续保持从严调控定

来源：贝果财经

原标题：北京楼市成交回落

本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

“目前整个北京销量排在前几位的楼盘项目差不多都在通州区，此外大兴和丰台也有一些有小户型房源的项目卖得比较好。”近日，《中国经营报》记者以购房者身份走访北京楼市时，一位房产分销人员向记者推荐购房区域时表示，通州、大兴以及丰台等区域新房项目较为聚集，南四环外有小户型房源的楼盘项目较多，叠加规划利好等因素，当前相关区域内新房销售热度较高。

实际上，今年上半年北京楼市热度较往年已出现明显好转。中原地产统计数据显示，今年1~6月，北京新房住宅成交套，同比上涨79%，创年来的同期最高点。同期，北京二手住宅成交万套，同比上涨约七成，为年以来的同期最高点。

进入7月份，尽管成交规模仍保持相对高位，但由于市场周期性影响以及调控政策不断升级，北京楼市热度出现下探。中指研究院数据显示，今年7月份，北京新房（不含保障房）成交面积约97万平方米，环比下降4%；二手房成交套，回落18%。

多位业内人士均表示，随着住建部强调城市问责，预计未来房地产调控将继续保持严厉。而近期北京楼市调控政策频频升级，也表明了北京楼市政策将继续保持从严调控定力，继续纵向推进精细化调控，预计北京短期市场热度或将有所降温。

热度下探

今年上半年，北京楼市成交规模整体呈现平稳向好趋势。

诸葛找房数据显示，今年1~6月，北京新房成交面积分别为85.81、56.77、91.85、94.66、62.84、.41（单位均为万平方米），其中4个月的成交面积同比涨幅超过%，2月份的成交面积同比涨幅则达.07%；同期，北京二手房成交面积分别为.17、.56、.09、.46、.55、.25（单位均为万平方米），其中3个月的成交面积同比涨幅超过%。

国家统计局数据也显示，自年3月份开始，北京二手房价格开始回升，除年7月份价格与前一个月持平外，至今北京二手房价格均保持环比上涨态势。今年5月份与6月份，北京二手房价格环比涨幅还连续两个月位居70城首位。

进入7月份，由于楼市周期性影响以及调控升级等因素影响，北京楼市热度出现下探迹象。

诸葛找房数据显示，今年7月份，北京新房成交面积为.85万平方米，二手房成交面积.49万平方米，环比上月均出现不同程度下降。

实际上，诸葛找房数据还显示，7月份各等级城市新房成交规模均出现环比下跌，其中一线城市环比跌幅居首，跌幅为19.56%，北京环比跌幅为16.0%。国家统计局数据显示，7月份北京新房价格环比上涨0.8%，涨幅较上月回落0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.7%，涨幅较上月回落0.6个百分点。

日前，北京市发布《推动城市南部地区高质量发展行动计划（-年）》，从区域定位、产业打造、交通体系构建以及公共服务能力等多个方面对城南地区高质量发展提出多项具体规划，该行动计划的实施范围即包括丰台区、房山区、大兴区和北京经济技术开发区。

规划利好以及区域内楼盘项目较为聚集等因素影响下，城南区域楼市出现较高热度。“北京的政策一直是鼓励核心区人口外迁的，比如东、西城区户籍的市民购买一些其他城区的住房，房贷额度最高可以上调20万元。”上述房产分销人员即以多种话术向记者推荐北京城南部分楼盘项目，据其向记者展示的部分项目销售排行情况，近期销售规模靠前的几个项目多位于通州、大兴等区域。

但记者走访过程中，也发现区域内部分楼盘项目涉嫌违规销售。

“我们项目现在是现房销售，在售房源只有一种建面约平方米的两居室户型，在3号楼的4单元。”记者以购房者身份走访时，大兴区中南湾（备案名为明悦湾嘉园）项目一位置业顾问向记者表示，其项目当前仅有3号楼4单元一种户型房源在售，同幢楼1~3共3个单元虽有房源，但短期内不会对外出售。

“我们项目年就拿地了，房本也是从年开始计算的。项目一共户，开发完毕后开发商自留了大概套房源没有卖，直到去年才开始对外销售。”上述置业顾问表示，其项目主要开盘时间集中在年前后，年后几乎不再对外销售。

“当时周边地铁、公交等都没有。我们现在也不急着卖，这些房源后期再开肯定也不是这个价格了。现在五环外都卖6万多元了，这边轻轻松松涨成6万多元是没问题的。”该置业顾问表示，相关房源之所以留待后期才对外销售，主要是等待周边配套成熟以及房价上涨。

记者近日查询该项目公示信息发现，该项目在年前后即已取得所有楼栋的预售证，上述置业顾问所称短期内不对外出售的房源显示为正常可售状态，且其余楼栋也存在部分可售房源。

“这种情况涉嫌捂盘惜售，还涉嫌违反《商品房销售明码标价规定》的相关规定，即对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从楼盘公示信息以及置业顾问介绍等多方面来看，相关项目已达到了正常销售条件，但却借故将一部分房源不对外销售，涉嫌“捂盘惜售”等违规销售行为。

就相关情况，记者致电致函中南湾项目开发公司采访，对方表示已收到相关采访函并转交相关业务部门，后期会联系回复记者，但截至记者发稿，未获对方回复。

本报记者采访后，北京住建委通过明察暗访、线上线下相结合方式进行执法检查发现，北京日月房地产开发有限公司开发建设的大兴区明悦湾嘉园项目（推广名：中南湾），在销售过程中存在未在住宅使用说明书、质量保证书中明示供热单位、供热计量收费方式，部分销售人员证件已过期等问题。且项目的现场销售人员均不同程度存在以分期首付、赠送面积、宣传不实销售进度等方式违规宣传售房的问题。

调控日益精细化

7月下旬，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，住建部将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

“年内多城市针对房价过快上涨、商品房销售管理以及租赁和保障房相关制度出台调控政策，带动全国各城市逐渐明确调控方向和目标。结合此次住建部的表态可以看出，未来调控政策将继续趋严，坚决巩固当前调控成果。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出，从国家统计局公布的相关数据可以看出，年以来的调控政策取得阶段性成果，控房价效果显著，房价大幅上涨的城市数量大幅下滑，而住建部强调城市问责的背景下，预计未来房地产调控将继续保持严厉。

从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，同比增速均值由年1月的6.5%降至年6月的4.3%，同比增速超过5%的城市数量由年1月的66城下降至年6月的28城，截至6月同比价格指数超过8%的仅有6个城市，房价增速过快的城市数量呈大幅下滑走势。

“一线城市中，北京的价格增速最稳，增速持续稳定在5%以内，且今年6月与年1月相比，价格同比仅上涨0.8%，低于一线城市同比涨幅均值2.3%，这与房产调控政策密切相关。”潘浩认为，今年北京在首批集中供地中尝试多种新政策，“限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”等，防止未来房地产市场过热的同时也引导开发商理性取地，同时，“竞建高品质住宅”等提品质条款也充分规避了房屋质量不过关等风险的发生，可以说此次北京的“一地一策”制度，将房地产调控政策落实到了每一宗地块，为全国土地市场做出了表率。

8月初，北京市住建委印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，在年离婚购房信贷限制的基础上，进一步对离婚购房资格加以限定，收紧了“离婚购房”的门槛。

中指研究院北京分院研究副总监李益峰也认为，相关政策表明了北京楼市政策将继续保持从严调控定力，预计后续北京将继续纵向推进精细化调控，进一步完善北京房地产市场长效机制，北京短期市场热度或将有所降温。