北京西城学区房调研全国第一的房价,北京学

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北京现在共计16个城区，优质教育资源集中于若干城区，尤其是东城区、西城区、海淀区，俗称“东西海”。而在“东西海”中，西城和海淀的整体教育实力又远超东城，所以“北京西海学区房”几乎可以说站在了中国大陆学区房的顶点。它们拥有整个北京市、乃至整个中国最顶尖的小学、初中和高中，西城部委云集，海淀高校云集，若以城区为单位进行对比，西海的高考相关数据每年都排在全国最前列（海淀“尖子生”更多，西城更“平均”）。雄踞三环内的西城区，相比横跨到六环外的海淀区，区位条件更优越，整体房价更高，作者通过对数万条二手房成交数据的整理筛选以及实地调研，将最真实的“西城学区房”市场展示给读者。本文主要内容包含西城小学与初中的入学途径、各途径分析、常见误区扫盲、11个学区学校概况、各学区初中派位对比、各学区牛小概况、各学区二手房成交量TOP20的小区概况、不同套价预算匹配等，因为西城学校划片太杂乱，文章难免会有疏漏谬误，希望热心读者不吝赐教、私信或评论指出。▲实验二小，北京最顶级的牛小之一：学校艺术节曾在人民大会堂举行，运动会曾在鸟巢举行学区扫盲与购房必知▍简单问答Q.“西城四金刚”是哪四所学校？西城四金刚指的是西城高考最强的四所高中：北京四中、北京八中、北京师范大学附属实验中学（俗称“实验”）、北京师范大学第二附属中学（俗称“北师大二附中”），它们各自对应的初中部也很好：四中、八中、北师大附属实验中学分校、三帆中学。但一般认为，西城最好的初中是实验分校、十三分（什刹海）、三帆中学。与同档次的海淀六小强不同，西城四金刚的初中部全部是公办学校，而且西城民办学校极少（只有两所、且正泽初中还未招生）。Q.为什么要买西城学区房？首先，读者需要明确一点，北京中考是同一张卷，但“东西海”中考是锁区的，外区很难考入东西海的高中。但北京最顶级的高中几乎都在东西海，其他城区的普高率和高考表现有时候还比不上某些高考大省，所以有追求的北京家庭几乎都会考虑孩子在中考之前“通过买房移民”东西海。另外，西城普高率北京第二（东城第一），公办学校占绝对优势，很多对西城来说“一般”的学校、放其他城区就属于牛校了，加上地域范围内知名企事业单位众多，景点也多，配套极好，说是中国最核心的城区也不为过。所以，深度捆绑顶级教育资源和区位配套的西城二手房，若以城区为单位对比单价的话，是北京房价最高的城区。Q.什么是“”政策？它对西城学区房的选购有哪些深远影响？官方原文：自年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。直白一些的解释，就是说：20年7月31日之前买房并落户的家庭，依然可以单校划片入学（指的是小学，初中早就多校了），20之后买房落户的家庭，多校划片，学校学位紧张的话、甚至会被调剂到其他学区。西城以前一直单校划片，房产和小学入学深度捆绑，导致热门学校的划片学区房价格居高不下，尤其是十五所直升校、直升比例很高、几乎可以达到家长理想的“一房定九年”的程度。20之后，因西城具体的多校方案还未出台，所以房价走势依然不明朗（近期市场过热和20关系不大），就看四五月份的方案出台了、如果真要学东城、大家一起摇号多校、吃大锅饭、那么顶级学区房价格必然会受到影响，但西城教育资源已经很“平均”了，所以西城房价被一撸到底的可能性极小......Q.东城、西城、海淀，“多校划片”有何不同？①东城：之后购买东城学区房的家庭，如果对口小学学位充足，依然可以单校划片，如果学位紧张、那就随机抽取、没抽上的多校调剂到周边小学，而名校的学位很多时候都挺紧张的，所以之后购买东城名校学区房的家庭，可能都会面临被“随机”然后调剂到周边学校的命运；②海淀：大多数海淀区小学对后购房家庭的态度，并不是如东城一样的随机抽取，而是会按照房本获得时间进行排序、房本时间相同则按照落户时间排序，房本获得时间越长、落户越早、单校划片几率越高。（有的学校对之后家庭，依然会考虑顺位录取，比如上图的育英学校）③西城：去年宣布自年7月31日之后小学多校划片，具体施行细则尚未公布，但多校预期很强，毕竟教育部就在西城，西城“听话”几率很高。Q.西城区目前幼升小（小学）的入学途径有哪些？如下图所示，西城幼升小（小学）目前共有5种入学途径，对有房有户群体来说、最主流的入学方式是学区派位和片区登记，对集体户、非京户、无房户来说、最主流的入学方式是全区派位入学；西城民办学校和寄宿学校极少，只是一种抽奖方式（以前甚至没得抽奖，以面试DZ为主），而且西城去年寄宿和民办校摇号乌龙一堆，或以后如何，尚待观察。Q.西城区目前小升初（初中）的入学途径有哪些？如下图所示，西城小升初（初中）目前共有7种入学途径，最主流的入学方式是学区派位、对口直升、全区派位、学区登记，其中，“学区派位”的初中整体质量代表一个学区小升初的“底限”，也是除了划片小学以外、衡量学区房含金量的重要判定依据。Q.西城还有哪些非主流入学途径？①八中的八少八素，和人大附早培差不多的性质，针对天才儿童。②蒸包：懂的都懂，但据说，近年来蒸包也不容易了，大蒸包越来越少，一些部委的蒸包只能保一胎，二胎不管。③华女、正泽、京华、北小寄宿部，四所学校都很好，以前都是需要面试的、普通家庭很难进，年疫情和政策原因、改摇号或线上了、搞出一堆乌龙事件，不清楚以后如何。Q.其他购房必知①这两年购买西城学区房需谨慎、再谨慎，一个是因为西城多校方案还没推出，另一个是因为就算推出了多校方案、短期内的变数依然很多。年以来、北京几乎每年都有大大小小的教改新政出台，某些细微调整肯定会影响到学区房价值。