买房者的福音这一信号将使楼市回归理性

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金融之家Oneway金融之家5月2日讯，“3·17新政”后北京楼市正在回归理性。网签量环比降五成多，六成多业主下调房源报价。一向敏感的二手房市场，4月中上旬各项指标都大幅回落。从北京主要商业银行了解到，从5月2日起，包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行将收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，也就是4.9%的年利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%，也就是执行5.88%的年利率。这条意味着，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。所谓“定向加息”，有两重含义：第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息;第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为元，累计总还款.6万元;②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为元，累计总还款为.2万元;③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为元，累计总还款为.9万元。最低和最高的月供差距达到元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。学区房降温二手房降价“今年春节过后二手房再度火爆，学区房被疯炒是原因之一。”西城区一位中介门店负责人直言，“学区房”价格水涨船高，家长们望子成龙盼“学区房”的心情就更迫切，投机客也越把“学区房”当成肥肉“疯炒”。这一轮调控，学区房首当其冲。四部门对“过道学区房”联合说不、平房纳入限购等政策封堵了炒房的空子;而教育部门发布的“各中小学不得与房地产商合作办学”、“今年多校划片的参与学校和比例都将增加”等内容，则剑指学区房被炒的根源，通过增加优质教育资源，扭转人们对学区房的过度期待。学区房降温，也迅速传导至其他二手房源。来自链家的数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自年以来的最高水平。投资客或观望或离场随着市场的明显降温，投资客或观望、或离场，卖方的预期也有明显回调。链家研究院院长杨现领分析，目前报价涨幅有明显收窄甚至下跌，4月第二周新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，“预计随着带看量的下滑和市场的进一步降温，业主强势态度有所改变，后期的报价将会向成交价靠拢。”稳定民心的手也同时伸出。“各家网站要在12日24时前，撤下全部存在违规信息的房源，比如商住两用。”4月11日，市住建委等部门约谈15家房地产信息网站负责人，执法检查广度已由线下中介门店扩充到线上网站。北京打头阵具有标杆意义北京这轮调控采取“疏堵结合”、“长短结合”的方式，发布未来住宅用地供应计划来稳定预期的招数在全国并不多见——一周前，北京历史上头一次发布了未来5年的住宅用地供应计划，今年住宅用地供应也比原计划将近翻了一倍，将保障30万套住房建设需求。“实实在在地告诉老百姓，北京会大幅度增加住宅供应，就是要从供求关系的关键点发力，扭转房价只涨不跌的心理预期。”相关部门负责人解释，年度供应计划有利于稳定近期市场预期，而5年计划则对稳定中长期的市场预期有益。“毋庸置疑，北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。”陈志分析，这一轮调控，已不是简单限购，而是多举措、多维度、多部门联合发力，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。从最近一个多月的实际效果看，调控新政正在促进北京房地产市场更加理性、健康发展。短炒风险在不断增大美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如年的美国、年的日本。而从年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、、-年，都跟降息和货币供应增速加快有关。反过来，任何一次楼市下跌也都是从连续的基准利率上调开始的。如果说去年八九月份，央行“锁短放长”开始增加投放14天、28天逆回购只是试试水，那么，现在显然不是那么样了。今年，美联储加息之后的次日，央行马上在公开市场全线上调货币市场利率。因为美国的加息、减税相当于抽水机，像全球的货币池子里抽水，抽得多了，其他国家的货币贬值、资金外流。这是外部环境的影响，导致货币政策实际上在收紧，而去杠杆的政策也不允许货币再继续宽松下去了。货币宽松惯了，就会让很多人把杠杆放到极致，好像不借点钱都对不起国家，自己就吃了大亏。但出来混早晚是要还的。年连续加息也让不少地产商倒掉了，年深圳还出现了大量的弃房断供情况，年后的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌的情况。“房子是用来住的，不是炒的“!短炒、尤其是加杠杆短炒，风险在不断增大。悄然之间，国家从供给侧(增加土地供应)和需求侧(从资金方面抑制炒房需求)两端，扼住了楼市咽喉。