北京房产律师因学区房不能保证子女入学

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北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、 产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

周某贤、林某旭向本院提出诉讼请求：1.周某贤、林某旭与郭某商签订的《北京市存量房屋买卖合同》于年8月10日解除；2.郭某商向周某贤、林某旭支付违约金元；3.本案诉讼费用由郭某商负担。

事实和理由：周某贤、林某旭与郭某商于年7月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定郭某商购买周某贤、林某旭位于北京市西城区一号房屋，购房总价款元整，其中定金元郭某商应于年7月7日前付清。但至今郭某商仍未足额支付定金，且多次表明不再继续履行该合同。

根据该合同第七条第二款第2项之规定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。”周某贤、林某旭于年8月10日向郭某商送达《房屋买卖合同解除函》，郭某商应于年8月25日向二原告支付合同违约金元，但郭某商至今仍未支付。

故周某贤、林某旭为维护自身合法权益，特依《中华人民共和国民法典》相关规定向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，判如所请。

被告辩称

郭某商辩称，不同意周某贤、林某旭的诉讼请求，双方签订合同后在年7月2日北京市西城区教育考试中心就发布了西城区年小学多校划片入学意向签报须知，随即就发生了学区孩子被调剂到别的片区，并且不能返回学区读初中的情况，甚至因此引发学区个别房屋一天降价多达40万元的剧烈的价格波动，上述事件发生之后，其中 个情况对郭某商买房的影响非常巨大，因为郭某商是两个孩子需要上小学和初中，所以说郭某商 时间就解除合同事宜与周某贤、林某旭进行了通知。

第二，郭某商作为买方已经向周某贤、林某旭支付了9万元的定金，周某贤、林某旭应当在合同解除的情况下向郭某商退还已经支付的定金，或者来冲抵违约金；第三，周某贤、林某旭主张违约金过高，双方签订合同的次日就是年7月2日就发生了学区的孩子被调剂到外面的其他片区，很多家长到北京市教委进行信访的情况，郭某商基于这一事实，立即就与周某贤、林某旭进行了协商，合同解除的时间也就仅仅的只有两三天的时间，也没有进入实质性的履行履约的阶段，也没有给周某贤、林某旭造成实际的损失。因此双方约定的违约金标准过高，应当予以调整；

综上请求法院依法判决驳回周某贤、林某旭的全部诉讼请求。

法院查明

年7月1日，周某贤、林某旭（出卖人）与郭某商（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落于西城区一号，房屋成交价格为万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备等作价为万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金万元；买受人付款方式为全款；逾期付款责任。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：

按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。

同日，周某贤、林某旭（甲方、出卖人）与郭某商（乙方、买受人）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修合配套设施作价总计万元；定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。1.乙方于年6月30日（含当日）将 笔定金元支付甲方；2.乙方于年7月5日前（含当日）将第二笔定金元支付甲方；3.乙方于年7月7日前（含当日）将第三笔定金600元支付甲方；乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将 笔首付款元以资金存管方式支付甲方；甲乙双方同意在年7月31日前共同办理房屋不动产权转移登记手续。

同日，郭某商向周某贤、林某旭支付定金元。

年7月5日，郭某商在