学区房投资为学位多花50万,未来亏损被套

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每年的3~5月，都是学区房交易的热潮期，不管是北上广深，还是其他的二线城市。有人买学区房，为了子女入学，有人买学区房，为了长期的投资价值。但如果仅从投资角度来看，未来的不确定性越来越大。

4月底，北京市西城区发布教改新规，实行多校划片，成为了北京城六区中，最后一个实施多校划片的区域。

由于新规主要面对7月31日之后迁入户籍的适龄儿童，因此造成4月5月以来，西城区商品房成交量上涨。

很多家长在买入学区房时，总是这样安慰自己，贵点买没关系，可以让小孩读更好的学校，未来可以以更贵的价钱卖出去，一举两得。

但实际上这有可能成为一厢情愿的想法。

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大家都知道房子的投资回报来自两个部分，一个是租金收益率，另一个是房价的上涨。但如果从另一个角度来看，房子的投资价值实际上是由房子的居住价值和其他使用价值决定的。

居住价值就是指入住这套房子获得的满足感，楼高多少？密度多少？面积的大小，房屋的质量，物业管理水平，这些都属于居住价值。不过，越是大城市的中心区房子，居住价值在房价当中的占比就越少，更多是由其他使用价值所决定的。

使用价值，简单的说包括教育，医疗，交通，以及普通的生活所需的便利性。

学区房就是一个很简单的例子，为了小孩的读书，很多家长都在重点学校附近购买房子，在这种情况下，房子非常重要的使用功能就在于教育。实际上包括教育在内的，当然也包括医疗交通等等，这些房子所具备的使用价值，是由城市的公共服务所赋予。很难想象在一个荒郊野外，没有这些城市公共服务时，房价还会涨那么多。

在过去，这10余20年，学区房不但升值快还抗跌。

以北京为例，在年北京开始推行9年一贯制教育改革，小升初时是直升制度，减小了对于初中的择校压力，但是同时也增加了小学入学时的重要性，因此学区房的价格持续攀升。

这些年来，北京学区房价格要明显高出同地段其他商品房，价差从最初的10%，一度攀升到如今的30%、40%。但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一。

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最近，网上的一篇热文，提到一件往事。

在年时，德胜片区的一位业主，出售一套学区房，前后几十位买家看过房，最有意向的10多位买家都愿意交付定金，业主于是想出一招奇招，在某一个晚上宴请了所有有意向的买家，在饭桌上拍卖，价高者得。

最后这一套学区房，仅仅通过一顿饭的功夫，升值50多万。

大家都不甘于平庸，这正是人类社会不断向前发展的动力。现在越来越多的家长有一种这样的感觉，不满足自己的发展，同时又觉得已经无力改变，因此最好的办法就是让小孩站在一个更高的起点。

也许很多教育专家会说，对于小孩来说，陪伴和家长的言传身教才是最重要的，但是对于家长来说，额外花钱让小孩有机会读更好的学校，才是最好的办法，虽然这是最偷懒甚至最不负责任的办法。

当然，如果我们回头从投资的角度来看，把金钱投入到稀缺资源里面，是最容易获得升值回报的，供求关系永远是这个市场上面的决定原则。

但正是这个供求关系，在未来有可能出现明显的转变。

首先大家要看到人口出生数据的变化，这将导致需求端的减少。

而另一方面，供应也在增加。大家不要误会，并不是新建的房子越来越多，而是提供的学位将会越来越多，而且这也不是由学校扩招所造成的，而是由学位的不确定性造成。

举一个简单的例子，假如某一个学校在一年级新生阶段只能提供个学位，那么按照原来的方式就是对应的区域内，有个有适龄儿童的家庭可以获得这些学位。

但现在改变学区划分方式后，可能会出现个有适龄儿童的家庭，有机会获得这个当中的一个，因为同一个片区之内的家庭，不在只面向唯一的学校，而是同时面向一个片区之内的几所学校，当然有可能是重点小学，也有可能是普通的小学。

用这样的方式，增加了供应量。

增加的供应，减少的需求，将会让市场价格重新调整。

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其实我们看一看周边一些国家或地区，他们的经济步伐可能更快一些，所走过的路径正好值得我们参考。

在日本和韩国，或者在中国台湾，过去都出现过这样的情况，经济高速发展的时候，学区房炒得很热，正好也伴随着人口红利期。

这些年来出生率下降了，经济增速也下降了，在这些国家或者地区，学区房的价格也慢慢降下来。

从年开始，北京城六区实施幼升小多校划片，明确六年一学位。在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域先后实行后，西城区也将于年开始推行此项政策。

这一方式在越来越多的城市正在被试验和实施。对于已经拥有学区房的家庭来说，自然可以保证自己的子女就读心目中的学校。但是以更长远的眼光来看，当若干年之后，想把手上的这一套学区房卖出去时，下一手买家如果买入这套房子，却不是对应唯一的学校，因此购买意愿自然下降，心理价位也随之下降。

也许有一天，我们会发现，过去别人通过学区房赚的钱，是未来另一批人买入学区房之后亏的钱。

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以前房价不高的时候，非学区房万，学区房万，有很多家庭愿意多掏一点钱。

现在房价越来越高，普通的房子万，而学区房可能要万，多出万，也许对于很多家庭来说，就需要重新考虑，因为这些拿得出一大笔钱的家庭，他们也有足够的能力，送小孩到私立的学校，甚至未来送出国。多花万，还不如把这些钱真正的放到子女的教育上。

投资，最怕的就是，把过去的走势当作未来的必然。其实，任何投资都是轮回，有起就有落。

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