北京楼市,严重分化

北京房产市场，是一个极度分化的市场。这种分化，最直观的体现在房价上。

以绿中介上当下挂牌在卖的二手房为例，分不同区域来看下房价，如下图所示：

简单说下，这个房价，体现的区域内的均价水平，不代表具体小区的房价情况。

从整体上来看，如果按照房子均价从高到低排序，各区排名如下：西城均价最高，东城排名第二，海淀第三，朝阳第四，丰台第五，亦庄第六，昌平第七，大兴第八。

继续细分，又可以分为10w+的一档，5万+的一档，5万以下的一档。

平时买房的时候，我们一般把西城、东城、海淀这几个区域并列，从房子均价来看，这三个区的均价都超过了10万，属于10万+这一档。

第二档的有朝阳、丰台和亦庄三个区，房子均价高于5万低于10万。

第三档的有昌平、大兴，包括没有列入的一些区域。

我们看下房源挂牌数量：在售房源超过1万套的，有三个区，分别是海淀、朝阳和丰台；昌平和大兴距离1万套，仅有一步之遥。

如果把挂牌房子均价和挂牌数量结合起来看，我认为比较有实力的三个区是：海淀、朝阳和丰台。

这几个区，一方面房子均价高，另一方面房源挂牌数量大。比如海淀，房子均价超过了10万，挂牌数量比东西城加起来的房子数量还要多。均价高+房源多，说明这个区域的房产市场实力比较强。

朝阳也是如此，房子挂牌量将近3万套，几乎是海淀挂牌量的三倍。即便如此，朝阳整体房子均价依然强势的排在了海淀之后，位列第四。

朝阳挂牌在卖的房子真的实在太多了，西城+东城+海淀+丰台的挂牌房源数量也就3.05万套。朝阳凭一区之力，几乎贡献了上面四个区加起来的房源数量。

目前北京挂牌的二手房数量大概有11.5万套，按照这个总数来计算比例，朝阳占比25%左右，贡献了全北京四分之一的房源。

数据里还有几个点比较有意思：

其一，亦庄在售房源数量竟然只有套。

这个数字，实在出乎预料，比东城、西城都要少很多。即使考虑到统计口径以及市场占有率的因素，整个亦庄的挂牌在卖的房子，数量依然稀少。

供给稀少，需求变大，会发生什么？没错，房价会上涨。所以，亦庄的房价上涨，跟供给有很大的关系。

其二，丰台均价超过亦庄，房源数量远超亦庄。

亦庄在各个自媒体上的声音很大。丰台的房子，在市面上的声音，似乎不如亦庄的大。然而，均价依然超过了亦庄，挂牌量是亦庄的11倍左右。丰台房产市场的实力，要强于亦庄。

其三，东西城的老破小，实力依然不俗，吊打部分区域的次新房。

东西城的房子均价很高，有豪宅的拉动，老破小本身均价也高。如果想在东西城买房子，看上去破破烂烂的、难以下脚的房子，单价超10万是最正常的现象，千万不要觉得房价抬高，东西不值得。