从此,再无,学区房

学区房再遭打击！近日，北京双减政策新闻发布会召开，会上公布了《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》（下称“《措施》”），《措施》要求，北京市接下来将实行轮岗制，进行跨校、跨学区流动。继多校划片、电脑派位、学位限时等政策后，为促进教育公平、整治学区房，国家又使出一记杀手锏。

教师轮岗，意味着学校间教育资源的差距将进一步缩小，打破名师垄断，对学区房的影响也是致命性的。今年上半年，相关新政在北京、上海、深圳等地已经相继落实，一系列的连锁反应，似乎预示着，学区房的时代结束了！

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终极大招“教师轮岗制”

对学区房的管控早已加强。

今年3月份，深圳龙华区发布《龙华区义务教育阶段大学区积分入学办法（征求意见稿）》（下称“《入学办法》”），率先有了大动作。

《入学办法》中提到，“落实就近入学政策，大学区范围内，可不受地段限制，申请区域内任何一所学校。”

所谓“大学区”，即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，最后按志愿次序和积分高低依次录取。

4月份，北京海淀区、东城区、西城区接连发布关于义务教育阶段入学工作的实施意见。尽管细则上存在差别，但三个区都提出了要以“多校划片+电脑派位”的方式完成小学、初中招生工作。

不管是积分入学还是电脑派位，实际都打破了过去“单校划片”的局面，一个片区不再只有一所对口初中或小学，即使买了学区房，孩子也有可能被分到普通学校。

不止如此，同样在今年3月份，上海市教委印发了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中提到，要对年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度。

名额分配包括两类：一是名额分配到区，二是名额分配到校。

根据这一新政，上海各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校。

除了多校划片和名额分配，其他配套措施也已经跟上。安徽合肥在4月份发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中规定，从今年秋季招生开始，合肥市小学、初中的学位将分别锁定六年和三年，同时，将17个热点学区的学区房纳入限购范围。北京海淀区也提出，从年起，九年一贯制学校将由“六年一学位”改为“九年一学位”。

这无疑将直接打击学区房的交易量。

但为什么说，“教师轮岗”才是整治学区房的终极大招？

不管是多校划片还是名额分配，“优质学校”总在那里，即使不能完全保证孩子上“牛小”，购买学区房也至少是加大了上“牛校”的机会。对家长来说，抓不住“%”的概率，还可以抓个“50%”。

但现在，教师轮岗制，很可能消灭“优质校”。

8月25日，北京举办了关于双减工作的第二次新闻发布会，公布了教师轮岗制的规则。北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新学期，北京将大面积、大比例推进干部教师的轮岗。交流轮岗的对象为义务教育阶段公办学校校长（干部）教师。大致来说，只要距离退休时间超过5年，在原学校工作超过6年（教师需要连续工作6年及以上）的校长、教师，原则上都需要轮岗。

教师、校长是一所学校最核心的资源，连教师、校长都已经轮换，原本的“优质校”自然将不复存在。今年买了学区房，明年校长就可能轮岗到其他学校。

学区房，彻底没了意义。

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学区房往事

上世纪70年代，出于培养人才的需要，国家提出要建设重点小学、重点中学、重点大学。

然而，重点学校制度催生了愈演愈烈的“择校”竞争。当时，存在不少通过“关系”入学的现象，由此催生腐败，家长也付出了不少隐性成本。

为了扭转这一局面，年，《中华人民共和国义务教育法》规定，“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”中小学招生由“择校入学”进入“就近入学”的时代。

上世纪90年代，国家就已经对重点学校制度有了反思。尽管重点学校为选拔、培养人才做出了贡献，但它也不可避免地带来了教育公平的缺失，违背了“义务教育”的培养目标。

何谓“义务教育”？义务教育是面向每个适龄儿童的教育，是为儿童一生奠基的教育。它的作用，在于开发学生潜能、培养学生健康个性，而不是进行选拔、淘汰。

但当已经占有优质教育资源的学校摆出成绩单、升学率时，家长们用行为做出了投票。有学者提出，我国在很长一段时间内实行的是“没有重点学校的重点学校制度”。

年，新修订的《义务教育法》，进一步强调了“就近入学”原则。年，北京还开始推行九年一贯制教育改革，以直升制度，减轻择校压力。

然而，在这一改革方向下，“择校”的成本转移到了“学区房”身上。曾经有些隐秘的择校竞争，转变成了明晃晃的家庭财力竞争。学区房的价格，也一再攀升。

丰汇园小区是北京西城区金融街片区的著名学区房，据网络数据，年，该小区房子的成交价在3万元/平方米，而现在，小区部分房源成交价格可以超过20万元/平方米。

由于购房主要是为了占学位，许多购房者面对高额房价会选择小户型房源。有业主会选择将厨房、车库、过道独立出售，这一度让学区房购买变味。

年，一间位于西城区文华胡同的6平米厨房被卖出了万元的总价，合1平方米61万，刷新了当时“天价”学区房的单价记录。

西城文华胡同一处老房子

为了打击此类畸形现象，年，北京市教委重点对过道房、车库房进行了核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为入学资格条件。

也是在这一年，北京六区密集发布了幼升小和小升初政策。当时，各区已经在探索或扩大多校划片。

如果说，多校划片、学位限时等还只是在外围对学区房进行了限制。那么，“教师轮岗制”则真正称得上“釜底抽薪”，触及了学区房的核心症结。

学区房这一教育不均衡的产物，最终要靠老师、校长的均衡来“消灭”。

03

学区房“冷”了吗？

新政发布以来，学区房市场反应如何？

因“教师轮岗制”推行时间较短，它对学区房价格的影响尚不明显。但在上半年其他相关新政进一步落实后，已经不断有“深圳买家弃万元定金毁约”“学区房降价万难找接盘侠”等消息见诸报道。

事实究竟如何？

从已有信息来看，确实有学区房已经“受冷”。

百花片区是深圳的著名学区，地处这里的法拍房长城大厦，在第一次挂牌时的起拍价为万元，而二拍的挂牌价仅为万元，直降万元。最终，长城大厦以.32万元成交价拍出，折合单价为9.9万元/平方米。

但对于长城大厦的降价出售，房产从业人员看法不一，有人提出，这正是因为相关政策发布后，买家不敢贸然买进，侧面反映了市场遇冷；但也有人认为，百花片区房源成交价格的下降，主要是受到深圳二手房政府指导价格的影响，首付的提高对购房者的预算提出了更高要求，买房门槛更高。多个中介在接受采访时表示，在“就近入学”的前提下，百花片区的学区房们仍具有区位优势。

理智来看，“暴跌”、市场突然转向等情况大概率不会出现，“降价万”的情况也许确实存在，但更可能是个例。

但从国家的调控政策来看，只要教师轮岗制等政策真的坚定执行，“学区房”的终结，将不再是不可能。

对比“多校划片”政策。

其实，早在去年4月30日，北京西城区教委就曾发布《关于西城区年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称“《意见》”），明确指出，自年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

《意见》发布后，为了赶上政策的某班车，西城二手学区房在年5月的成交价格明显上涨，然后逐渐回落。但不久，也许是低估了多校划片的执行力度，今年年初，西城学区房热度又出现上升。据《21世纪经济报道》，有房产中介透露，年后，德胜片区学区房均价上涨了15%左右。

而就在今年7月初，靴子落地。多位面临孩子幼升小的西城区家长，陆续接到调剂电话，他们按照要求登录西城区教育考试中心