购买学区房的风险预防

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年全国二手房成交量达万套，同比小幅下滑1.3%；二手房交易金额共计7.3万亿，同比增长8.1%，创年以来最大值。年全国二手住宅成交均价1.8万元/平，同比上涨7%。二手房市场成交金额的增长主要由房价上涨带动。其中学区房涨价明显十分抢手，这些房子大多是建房时间早、面积较小的房子，而火爆的原因主要在于城中村的拆迁释放了大量购买力，二孩的放开导致学龄儿童增多，学区房的需求在加大，尤其优质双学区、九年一贯制学区房，涨幅已经有20%不止。另外近年来，中国总流动人口不断下降，但大龄流动人口却成为一组逆向数据，陪读、照顾孙辈的中老年人，成了新一批进城的主力。

在学区房的交易火爆的同时，我们也应看到购买学区房的风险，河北友高律师事务所提醒购房客户注意学区房存在以下风险：

一、原房主隐瞒学区房上学指标已占用。

以石家庄为例，要求学区房小学每6年、初中每3年只能安排一个适龄儿童、少年入学，如果是买的学区房正在使用这个上学指标，即使房产过户也不能根据学区就近入学。

二、原房主户口不能迁出，导致新房主户口不能迁入。原房主不迁户口的原因很多，有主观的，想借机涨价；也有客观的，原房主所购新房不能下户口等等。

三、原房主因抵押、诉讼查封等原因不能办理房产过户。

四、原房主不符合限售政策。如石家庄规定新购房屋五年内不许出售。

五、因拖欠物业费、水电暖费或出让金的承担发生争议。

河北友高律师事务所马超律师指出，上述风险的规避其实也不很复杂，在购房前进行详细调查了解，把一些重要事项在二手房买卖合同中约定明确即可，并约定违约金的计算方法。

是否占用上学指标应查看原房主家庭成员结构，是否有适龄入学子女，房屋是否有出租，租户是否使用入学指标。

随着户籍政策的放开户口迁出迁入的问题目前已经不再严重，但购房者应当具备购房资质。

抵押和诉讼查封需要原房主持房产证、身份证到不动产登记中心进行查询。

拖欠费用在交易时一般中介会收原房主保证金。

总之，购学区房在保证实现孩子顺利入学的基础上，应尽量避免原房主随意涨价。

附件：石家庄市中小学招生政策

石家庄市年义务教育招生入学工作实施方案

为认真做好年全市义务教育招生入学工作，进一步深化义务教育招生入学改革，保障适龄儿童、少年接受义务教育的权利，维护招生秩序，促进教育公平，结合我市实际，制定如下方案。

一、公办义务教育学校招生办法

全面落实义务教育免试就近入学规定，公办义务教育学校招收的本地户籍适龄儿童、少年，全部由就近入学方式确定。除符合国家相关规定以及县级教育行政部门依规调剂外，各公办学校不得招收片区外的适龄儿童、少年入学。招生办法具体如下：

（一）合理划定公办学校招生范围。各县（市、区）教育局要按照“学校划片招生、生源就近入学”的总体目标，根据本行政区域内适龄人口数量和分布状况、学校布局、学校规模、交通状况等因素，为每一所公办义务教育学校合理划定招生片区范围。片区划定要综合考虑新建小区、插建小区、廉（公）租房等特殊情况，要做到“无缝隙、零死角、全覆盖”。片区划定后应在一段时期内保持相对稳定，确需调整时，要邀请同级人大代表、政协委员、相关单位代表和家长代表参与，进行审慎论证，对可能出现的各类问题和风险进行评估，制定工作预案，积极做好宣传，确保社会稳定。

（二）有序确定招生入学对象

1．足龄原则。年小学一年级入学的适龄儿童需年满6周岁（年8月31日之前出生）。

2．属地原则。本市户籍适龄儿童、少年由户籍所在地县（市、区）教育局负责安排入学。其中，主城区（指长安区、新华区、桥西区、裕华区和高新区）户籍适龄儿童、少年，由合法稳定居住的实际住址所在区教育局负责安排入学。

3．房户一致原则。“划片招生、就近入学”是指适龄儿童、少年户口随父母（或其他法定监护人，下同），且户口和住址符合户籍管理有关要求，即户口、住址和父母的《房屋所有权证》或《不动产权证书》（规划用途须为住宅）相一致。不符合上述条件的，由县（市、区）教育局根据适龄儿童、少年家庭实际情况和各学校学位情况调剂安排入学。县（市、区）教育局要综合考虑户籍、住房等因素，合理确定各类情况的调剂顺次，形成一套相对科学的入学分配具体办法。

4．稳定居住原则。适龄学生在校就读期间应保持家庭实际住址相对稳定，每处住址原则上小学每6年、初中每3年只能安排一个家庭的适龄儿童、少年按招生片区就近入学，各县（市、区）教育局要制定具体管理办法，各学校要做好登记，并建立相关档案。共有房产不作为就近入学的依据（适龄儿童、少年父母的共有房产除外）。

5．人性化原则。适龄儿童、少年的父母一方为独生子女，且该适龄儿童、少年随父母在祖父母或外祖父母处落户，常年同住，无户口迁移史的，可依据其祖父母或外祖父母（独生子女一方）的房产按招生片区就近入学。适龄儿童、少年的父母一方为现役军人，另一方及该适龄儿童、少年符合“房户一致”情况的，可按招生片区就近入学。主城区户籍无房家庭，在非户籍区单独承租并实际居住，且租赁房屋在住房租赁监管平台登记备案，其适龄子女可在居住地所在区接受义务教育，由居住地所在区教育局调剂安排入学。

（三）简化优化报名入学手续

1．主城区公办小学、初中采取登记入学方式。本地户籍适龄儿童、少年，由其父母持身份证明、家庭户籍证明、合法常住固定住所证件、儿童预防接种卡等有关材料，小学到片区所属学校登记报名，初中由区教育局统一组织办理相关手续。其他县（市、区）报名入学方式由各县（市、区）教育局确定，小学采取登记入学，小升初可结合农村学区实际，采取登记或对口直升方式入学。山区教育扶贫工程项目小学对口直升项目初中。

2．因家庭住址迁移等原因，需跨县（区）升入公办初中的小学毕业生，要办理跨县（区）升学手续，由转入县（市、区）教育局安排入学。其中，主城区之间跨区升学的，以及其他县（市、区）小学毕业生跨入主城区就读公办初中的，通过“石家庄市义务教育招生入学服务系统”（登录市教育局网站