北京传递重要信号这几个地方,最特殊刘

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原创：刘晓博

最近两天，关于北京城市规划方面有一个大消息：

来自“北京市规划自然资源委”消息说，北京市委、市政府审议通过了朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆共13个区的分区规划（国土空间规划）及亦庄新城规划（国土空间规划）。

如果你熟悉北京，就会马上发现一个问题：北京有16个行政区，上述名单里少了东城区、西城区和通州区，而多出来了一个“亦庄新城”。

其实，这恰恰传递了一个重要信息:东城区、西城区、通州区和亦庄新城，在未来北京城市发展上将拥有特殊地位。

对此，北京官方的解释是：朝阳、海淀等13个区和亦庄的规划，是区政府为主体编制的，由北京市批准。至于东西城和通州的规划，则将由北京市直接编制。

至于东西城、通州的规划是由北京市批准，还是上报国家层面，媒体尚未透露。下面让我们来看看，北京比较特殊的4个区（或片区）。

1、东城区、西城区

东城区、西城区就是以北京二环内为主体的两个区，这里是中央、国务院的驻地，在北京年版的总体规划里，被称为“首都功能核心区”。

按照中央批准的北京总体规划，未来北京将形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。“一核”就是“首都功能核心区”，也就是“东城区+西城区”。

而“一主”则是指“城六区”，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，总面积约平方公里。

“一副”是指通州区，它是北京的城市副中心。狭义的“北京副中心”范围为原通州新城规划建设区，总面积约平方公里。目前，北京市委市政府都已经搬迁到了通州。

所谓“两轴”是指北京传统的南北中轴线及其延长线，以及长安街及其延长线。“多点”是指5个位于平原地区的新城包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城。而“一区”一度被媒体误解为“雄安新区”，事实上是指“生态涵养区”，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区。

一直有传闻说，东城区和西城区将升格为“中央政务区”，直接由中央政府管辖，有点类似“华盛顿哥伦比亚特区”的模式。但官方至今没有正式亮出这个牌子，未来如何演变，引起很多遐想。

事实上，“东城区+西城区”的城市规划，北京市很难定下来，肯定要请示中央政府。因为这两个区是为中央服务的，保障重大国事活动、外交活动。

近年来，北京也通过公积金新政、落户新政、房贷新政等，鼓励居住在“东城区+西城区”的居民外迁，给予了很多优惠政策。

未来这两个区的定位将更加清晰，这将影响实际居住和房屋价值。我的看法是：如果你或者家人不在中央政府部门工作，那么没有必要居住在这里，或者在这里购房，因为未来幼儿园、学校的入学条件存在调整的可能性。而且，这个片区人口密度下降是趋势，因为要保障交通和活动的需要。

更世俗化、更繁荣的北京，将来在5环以外。而且人口的流向，也会影响到学校的质量。深圳这几年就很明显，以前名校都在罗湖区，后来慢慢到了福田区。今年中考的结果显示——南山区、宝安中心区的学校迅速崛起。未来北京也会有这个趋势的，但或许没有深圳明显、典型。

无论东城区、西城区未来怎么搞，对于普通人来说都是一个适合远观或旅游的去处，而未必去居住。

2、通州区

通州区是北京副中心，这很多人都知道。但绝大多数人不知道，通州区也拥有“千年大计”的头衔，跟“雄安新区”是一样的。

未来通州区和雄安新区哪里的房子值得买？

我的答案是：毫无疑问是通州区。而且建议早点买，能多买就多买。

至于雄安新区，国家禁止炒房、甚至不鼓励买房，那么就尊重政策而远离之。经常有读者问我，雄安周边的县市可以买吗？我只能说，买了也涨，但未必高效。从确定性来说，雄安周边不如“北三县+固安+廊坊市区”。

通州未来一定会非常好，追平海淀是没有问题的。原因很简单，市委市政府在那里，而且通州要分流市区人口，必须要建设得非常吸引人。而通州，是允许买房子的。

3、亦庄新城

北京有16个行政区，未来会有16份分区规划。其中“东城区+西城区”很大概率是一份规划，中央审批。多出来的1份，是亦庄新城，而且规划已经通过了。

跟“东城区+西城区”、“通州区”相比，亦庄的规划档次不算高，区级编制、市级审批。但特殊之处在于：不是行政区的，只冒出了一个亦庄新城，其他的如“未来科技城”、“怀柔科学城”，以及顺义、大兴、昌平、房山新城都没有这样的待遇。

为何？

我猜是两大原因：第一，亦庄新城体量比较大，它的底子是“北京经济技术开发区”，官方有意引导增量人口资金流入。第二，亦庄的高标准建设，有利于带动南城的发展，因此具有很强的战略意义。

北京的南城一直处于“鄙视链”的低端，不动产价值不高。而未来北京发展主方向就是东面和南面。东面有通州副中心，南面有新机场、雄安新区。亦庄发展起来，有利于抬升北京南部的地价和城市形象。

另外值得一提的是：北京规划了四大科创片区（三城一区），分别是海淀的中关村科学城、昌平的未来科学城、怀柔的怀柔科学城以及亦庄（北京经济技术开发区）。这四大片区里，也只有亦庄在南面。

所以，亦庄也是一个未来价值将不断提升的片区。

最后说一下北京的楼市：北京目前房价水平不算高，政府强调控起到了很大的作用，否则不是现在的价格。北京聚财能力极强，目前“资金总量”突破了17万亿，几乎相当于“上海+杭州”。由于拥有大量高新技术企业、创业企业，北京经济活跃度非常高，而不仅仅是一个“国企总部城市”，它已经变身为“科创中心”、“风投中心”。

所以，北京的优质不动产值得中长线投资，不要被短期走势所蒙蔽。雄安新区限制买房，也对北京楼市产生了很好的政策支撑。