北京房产律师父母房屋亲属居住老人去世

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

八原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告限期腾退位于北京市西城区一号房屋，并返还原告；2.依法判令二被告支付自年4月至判决生效之日止房屋使用费（暂计算到年8月31日金额为元）；3.本案的诉讼费用由二被告承担。

事实及理由：北京市西城区一号房屋，系年周某珍与北京市宣武区某单位签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，取得的安置房屋，产权登记在周某珍名下。年1月18日，周某珍去世，涉案房屋一直未办理继承事宜。涉案房屋一直由周某珍之子赵某刚打理，周某珍其他子女对房屋占有、使用的具体情况均不知情。

年3月26日，赵某刚去世；年8月1日，赵某刚配偶吴某爱去世。因原告赵某洁（赵某刚之女）自年父母离婚后，一直未与赵某刚一起生活，周某珍其他继承人无法与赵某洁取得联系，故继承事宜一直未有结果。直到年北京市西城区人民法院在周某珍全部继承人均到庭的情况下，才作出调解书，调解书确定：周某珍名下北京市西城区一号房屋由赵某芬、赵某佳、赵某涵、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君继承，其中赵某芬、赵某佳、赵某涵、赵某鹏、赵某洁各占1／6产权份额，陈某玲、陈某玮、陈某君各占1/18产权份额。

年7月23日，原告依调解书办理了不动产登记手续，并取得《不动产权证书》。原告赵某涵等人一直认为涉案房屋由赵某刚及其配偶吴某爱占有、使用，直到原告赵某洁参加诉讼才得知涉案房屋吴某爱在世时并未占有使用。后经确认，涉案房屋一直由被告张某聪和齐某楠非法占有使用。原告曾多次要求二被告腾房，但二被告一直拒绝，故起诉。

被告辩称

二被告辩称，一、关于原告要求被告判令被告腾退涉案房屋并返还原告的诉求提出以下答辩：1.本案争议房屋自始以来一直系由答辩人居住，自一九九六年至今已有25年，不存在非法占用房屋的任何行为。在此诉讼之前，被答辩人从未向答辩人提起过答辩人居住的房屋系其名下房产，更未曾主张要求答辩人搬出争议房屋。

2.被答辩人在没有向法院如实陈述案涉房屋的实际情况之下，于年通过《民事调解书》的形式继受取得涉案房屋后，应对答辩人在案涉房屋居住生活的权利和现状予以尊重，对于答辩人最基本的、已经延续多年并形成紧密关联、难以替代的居住条件之保障应予以维持，其对物权的行使不得损害答辩人的合法利益。

二、关于原告要求被告支付自年4月至实际腾退之日期间的占有使用费的诉求没有任何法律依据和事实依据。1.案涉房屋为答辩人90年代以高于市场价格购买而来，同时对房屋进行了装修。当时买卖符合民间房屋买卖习惯，属于基于买卖合同的占有，不应支付任何费用。

2.本案中，答辩人基于房屋买卖关系而享有的占有权应受到保护，答辩人基于合法有效的房屋买卖合同而占有房屋的，其占有权受民法典保护。因此，基于合同关系等产生的占有，应为有权占有。在此前提下，原告诉称的占用使用费没有法律依据和事实基础。3.退一步说，被告一方面通过长期占有5万元购房款获取利息收益或其他资金收益，一方面可因案涉房屋升值获取利益，而被告不但不能再以同样的购房款购买同等房屋还需就此另行支付一定的房屋占有使用费，有违民法公平之原则。

综上所述，如果赵某洁等8人完全不知晓涉案房屋的买卖，原告在长达二十五年的时间里却从未对答辩人占有、使用涉案房屋提出异议，与常理不合。请求根据房屋买卖交易时的历史情况，交易习惯，维护答辩人对案涉房产的合法权益。

法院查明

年本院受理原告赵某芬、赵某佳与被告赵某涵、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君继承纠纷一案，做出民事调解书，该调解书载明：经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、周某珍名下北京市西城区一号房屋由赵某芬、赵某佳、赵某涵、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君继承，其中赵某芬、赵某佳、赵某涵、赵某鹏、赵某洁各占1/6产权份额，陈某玲、陈某玮、陈某君各占1/18产权份额；

二、各方无其他争议。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。后本案原告取得不动产权证书，该证书载明：共有权人赵某芬，共有份额1/6；赵某佳，共有份额1/6；赵某涵，共有份额1/6；赵某鹏，共有份额1/6；赵某洁，共有份额1/6；陈某玲，共有份额1/18；陈某玮，共有份额1/18；陈某君，共有份额1/18；原产权证公告作废。

年12月10日，甲方拆迁人宣武区某单位与乙方被拆迁人周某珍签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书。双方约定：在拆迁范围内有正式住房壹间，建筑面积16.66平方米，居住面积11.9平方米。有正式户口壹人，应安置人口壹。

拆迁户姓名签章处为赵某刚（代）周某珍之子。

年收款收据显示：付款单位（个人）周某珍、预收购房元。

年7月12日，临时产权通知载明：根据某单位一号，经审查属于周某珍所有，特发此通知。发给正式产权证另行通知，本通知不作转移产权凭证。

年9月6日出售直管公有住宅楼房协议书显示：卖方北京市宣武区某单位（以下简称甲方）、买房周某珍（以下简称乙方）。一、甲方将座落在北京市宣武区一号住宅楼房一套出售给乙方。二、按照房改政策，经计算，房屋实际售价为.85元，单方公共维修基金.95元。……七、以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。乙方自购房之日起5年内，欲转售或出租所购住房的，可向甲方提出审，由甲方审批。乙方购房后依法进入市场，进行转售或出租的，在同等条件下，甲方有限购买或承租权。八、乙方所购房屋只限本户住用，可以依法继承。所购住房人能用于居住，不得利用其他进行经营活动。

年2月10日，相关行政管理部门制发了案涉一号房屋所有权证。

另查，相关派出所出具的证明信显示：周某珍于年1月18日死亡注销户口。张某聪的户籍曾于年11月3日迁入案涉一号房屋，后于年1月15日迁出，年11月11日再次迁入，年6月16日再次迁出。齐某楠的户籍于年11月3日迁入案涉一号房屋，后于年4月30日迁出，年11月12日再次迁入，年8月10日再次迁出。

张某聪另行针对本案原告提起所有权确认纠纷，本案诉讼过程中已撤诉。

庭审中，张某聪表示齐某楠与其系母子关系，张某聪在案涉房屋偶尔居住，安排母亲齐某楠在此常住，原与其母亲同住的继父已去世。庭审中，各方当事人均表示赵某刚已于年去世。

裁判结果

一、被告张某聪、齐某楠于本判决生效之日起十五日内将北京市西城区一号房屋腾空交还原告赵某涵、赵某芬、赵某佳、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君；

二、被告张某聪、齐某楠于本判决生效之日起十五日内向原告赵某涵、赵某芬、赵某佳、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君按照每月元的标准支付自年7月14日起至本判决生效之日止的房屋使用费；

三、驳回原告赵某涵、赵某芬、赵某佳、赵某鹏、赵某洁、陈某玲、陈某玮、陈某君的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告以产权人身份诉请二被告返还房屋。被告方以其出资购买了案涉房屋为由予以抗辩。对此，案涉房屋为拆迁安置房，被安置人为周某珍，且在周某珍去世之前已交纳了购房款，尽管后续由其子赵某刚代为办理了产权证的相关手续，但从房屋来源、支付购房款以及最后产权办理情况来看，涉案房屋均应认定为周某珍名下房产。

现被告方所持的，在周某珍去世后，付款购买案涉房屋的抗辩，首先，前述查明的购房款仅一万余元，与被告所述的五万甚至七万，以及在周某珍去世后去交纳购房款的情况，并不相符；其次，案涉房屋的产权人为周某珍，以及在周某珍去世后，应为周某珍的全体继承人，在未有证据证明被告与产权人之间达成了房屋买卖协议，并有相关付款的情况下，被告方所持抗辩无法对抗产权人诉请腾房的诉求。也正是基于此，张某聪另行提起所有权确认纠纷、甚至针对原告的继承案件提起第三人撤销之诉，救济途径均与其个人陈述的购房对象以及具体购房情况不相符合，故对原告方的第一项诉请腾退返还房屋的诉求，法院予以支持。

对于原告方的第二项诉请，各原告于年7月14日取得关于继承份额的民事调解书，由此确定了各原告就案涉房屋的权利份额。庭审中，被告出示了案涉房屋的原产权证书原件等材料，一定程度上印证了被告方并非非法抢占房屋；且根据原告方的陈述，涉案房屋一直由周某珍之子赵某刚打理，原告方不了解此前案涉房屋的情况。

综合各方陈述，可以认定，赵某刚生前将案涉房屋交予被告方居住。故考虑赵某刚此前也为案涉房屋的继承人之一，且未有生效法律文书确定各继承人的产权人份额，各共有人均有权占有使用房屋，各共有人也未向被告方主张权利，故房屋占用费，法院仅支持年7月14日以后的部分。对于房屋占用费标准，法院综合考量全案情况，根据房屋面积、地理位置等房屋客观情况，并依据生活经验和审理周边房产所涉相关案件中积累的经验综合予以酌定为每月元。