2022年置业方向,就藏在2021年北京

各位粉丝，新年好。

在新年的第一期，帮主将年北京楼市整体成交结果进行盘点分析，为买房人在年买房置业提供参考。

据统计，全年，北京住宅（不含共有产权房）新增供应套，同比上涨9%；成交套，同比上涨29%；成交面积.58万平米，同比上涨33%；成交均价元/平米，同比上涨3%；成交金额.54亿元，同比上涨38%；目前市场存量套，同比上涨3.6%。

从整体数据看，年北京住宅成交套数、面积、金额等3项指标均达近5年高点，成交均价虽比年略低，但考虑到年五环外项目占比8成，且10万+项目价格审批被严控，因此年成交均价仍呈小幅上升趋势。

—年，市场新增供应持续增长，年存量同比微涨。

—年北京住宅市场成交状况

01

诞生3个百亿楼盘

年，网签成交金额冠军为海淀幸福里，实现成交额达.12亿元，成交均价约8万元/平米，成交套，成交面积15.93万平米。

年10月首次开盘的海淀幸福里，在年最后一个季度完成了44套、3.85亿元的成交业绩，成交均价约7.7万元/平米，成交面积约平米，成交套均面积约平米，去化以小户型产品为主。

而在年，项目主推、、平米大户型产品，且价格涨到8万+，能够摘得北京住宅销冠，一是证明了海淀市场高端改善向北部外溢且需求旺盛，二则说明项目产品力有足够支撑。

在年海淀楼市，学府壹號院开盘认购超百亿、圆明天颂开盘去化9.5成，均体现了海淀市场是北京当之无愧的YYDS。

亚军奥森ONE是年首个实现网签额过百亿的项目，事实上，该项目在年底就没什么房源了，只不过在年完成网签而已。

该项目不到一年时间清盘，得益于承接了大量海淀外溢客群，其限竞房的价格优势，给了码农们极佳的上车机会。其兄弟项目奥海明月也以52.79亿元的成交额跻身年度前十（第9名）。

年，海淀区供应主要在北沙滩、永丰，除了海淀幸福里大约还有不到3成存量外，中建壹号·学府公馆、中海滙德里、幸福里润园均是新盘，前者售价10.08万元/平米，后二者指导售价均为8.3万元/平米，好在中海滙德里有75平米小户型，买房人还有机会在万的区间入住海淀。

海淀北部更低门槛置业的区域主要在昌平北清路沿线、未来科学城区域，新盘供应充足，价格在5万—6万/平米的区间。（详见“明年，码农在海淀北部买房选择多多”）

第三个百亿楼盘是恒大丽宫，中央别墅区天竺板块万+别墅项目。

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9个均价5万项目跻身前50

买房人最关心的是北京房价变化。

如果看年度成交均价，年北京住宅价格呈小幅上升。但买房人具体考察不同区域板块的房价时，会发现有些板块房价涨幅明显，有些项目价格虽然高、但明显有倒挂优势。

根据年北京住宅成交前50名排行榜，单价5万元/平米的项目只有9个，其中5个在五环与六环之间，4个在六环外；有5个项目是限竞房；1个项目位于远郊区。

年，单价5万的项目共成交套、成交面积89.42万平米、成交金额.13亿元，套均面积约平米，说明刚改需求占比更大。

从年土地供应情况看，在限竞房时代落幕后，北京单价5万的商品房项目全部在六环外，顺义新城马坡与仁和、房山良乡官道是距离城四区相对近的区域，但最大短板是距离地铁较远。在北京新版地铁交通线路规划中，地铁可达区域房价均在5万+。

这就给预算在万以下的低总价置业人群出了难题，买得起的房子距离远、交通不便、配套欠缺。

万—万区间的房子，有地铁配套，有但供应量很少，想买必须及时出手，如朝阳豆各庄的北京沁园、大兴旧宫的合生me悦、门头沟永定镇的龙湖北辰揽境等，或许还能淘到低总价户型；新盘可