上海土著都不一定了解的最全浦东买房宝

上海有一句谚语：宁要浦西一张床，不要浦东一间房，反映了上世纪九十年代上海人的普遍心态。而在三十年间，浦东经历了翻天覆地的变化，陆家嘴已成为全国人民心目中上海的代名词。在新上海人的眼中，上海就是浦东，浦东就是上海，陆家嘴就是上海的坐标原点。但是，平日里与上海人交流时，我发现他们仍带有一丝对浦东的不服气和不屑。对于前滩二手房成交单价超过翠湖天地，他们的一致反应是：脑子瓦特了，傻子吧？一、新区概况浦东新区疆域辽阔，占据上海五分之一的面积和四分之一的人口，上海市区黄浦江以东部分都属于浦东新区。浦东的发展情况属于多点开花，除了金融中心的陆家嘴，张江、花木、金桥、外高桥、前后滩、临港都是产业重镇。浦东新区的K12教育资源顶尖，有多所全市一流的民办、公办小学及初中和三所市重点高中。浦东新区的人均商业和医疗资源略为紧张，低于浦西各区，但绝对水平颇高，医院东院、医院医院和小陆家嘴-张杨路这样的市级商圈。是一个比较新的概念。年，从杨思、洋泾区划出沿江一带设东昌区。年，杨思、洋泾、高桥3区合并成东郊区。年，东郊、东昌2区合并成立浦东县；同年，上海、川沙2县由江苏省划归上海市，这时即为上海市的浦东、川沙、上海3县之地。年8月，浦东县下设耀华、艾镇、严桥、孔桥、泾南、二塘、海滨、凌桥、金桥、陆行、张桥、东沟、高东、高南15个乡和高庙、塘桥、周家渡3个街道。浦东首次作为一个行政区划得到确认。年，浦东县撤销建制，其农村地区划归川沙县，并将沿黄浦江边的高庙地区划归杨浦区。年，再将沿黄浦江的塘桥、陆家嘴、洋泾一带划归黄浦区，把周家渡至杨思等沿江地区划归南市区。此时，除沿江地区由上海市的南市、黄浦、杨浦3区管辖外，其他地区仍隶属川沙县、上海县（年上海县与闵行区合并成立闵行区）。年，领导层决策开发浦东。年10月11日，国务院批复设立上海市浦东新区，撤销川沙县，浦东新区的行政区域包括原川沙县，上海县的三林乡，黄浦区、南市区、杨浦区的浦东部分。年1月，浦东新区正式成立。3月，杨浦区歇浦路街道、南市区浦东地区的周家渡、塘桥、南码头、上钢新村4个街道及杨思镇、原上海县的三林乡及黄浦区的浦东部分正式划归浦东新区。年5月，国务院同意撤销上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东新区。至此才确定了浦东新区今天的范围。浦东新区的崛起就是一部上海的复兴史。如果不是亲历者，很难想象，浦东从一个江边滩涂发展成今天的国际金融中心、航运中心、科创中心只用了30年时间。回顾这30年的发展历程，让人热血沸腾。当初卖了浦西几张床，换成浦东几套房的人，晚上睡觉都会笑醒。在这三十年里，浦东成为了全国第一个金融贸易区、出口加工区、保税区；开设了全国第一家证券交易所、期货交易所、外资银行、外商参股中资银行、中外合资基金管理公司、外资保险公司、中外合资外贸公司、中外合资商业零售企业、中外合作办学项目。。。展望未来，上海给浦东定的目标是——年GDP要破2万亿元。年浦东的GDP刚好达到1万亿元，七年翻番，增速要达到10%。二、浦东新区的产业浦东新区以1/4不到的人口创造了上海三分之一的GDP，年全区GDP达到亿元，是推动上海经济的动力之核。金融、互联网、高端制造、医药生物，浦东新区的产业包罗万象。整个陆家嘴地区都是上海绝对的金融业中心——交通银行总行、四大行上海分行、交银施罗德基金、华安基金等top金融机构都驻扎在陆家嘴。另有无数信托公司、私募基金等将办公室设在陆家嘴，只要是像样点的金融机构，基本都会在陆家嘴租个办公室。除了陆家嘴地区，世纪大道沿线、世纪公园东侧等区域也是以金融业为主。上海证券交易所、期货交易所、中国金融期货交易所、富国基金、支付宝都在世纪大道沿线。世纪公园东侧主要职能是财富管理，汇添富、兴全基金等顶级公募基金的总部在浦东嘉里城附近。另外，浦东的金融业已经外溢到了前滩、后滩区域，浦发银行传闻将总部迁往世博后滩。互联网IT是浦东另一个支柱产业，主要集中在张江。在上海，张江男已经成为了程序员的代名词。张江已经是上海的互联网和高端制造业中心，而它目前的规模在科学城的规划中只是冰山一角。发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。张江中区的科学之门已经动工，由两栋米超高层组成，将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能。张江科学城南区孙桥科创园，将大力发展农业科技、基础科研、生物医药等高新技术产业。另外，在的新市政规划中，金桥定位为副中心，也是金色中环发展带中的核心一环，迎来重磅利好。金桥副中心的建设，以配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活力开放为目标，全力打造代表上海卓越全球城市水准的城市副中心。将打造两座超过米、数座超过、米的摩天楼群，成为浦东全新的一道风景线。三、浦东的房价被高估了吗？我自己是浦西土著，和上海人朋友聊房产时，只要一涉及到浦东，他们的观点都很统一——浦东的房价虚高了。判断虚高的理由，我替他们提炼一下：①.浦东的商业和浦西相比，菜得抠脚。这么大一个区，唯一拿得出手的就是小陆家嘴-张杨路商圈，高端商场只有一个国金中心IFC。更讽刺的是，小陆家嘴-张杨路商圈把2号线三个车站的范围都包括进来了。照这个作弊的计算方法，南京西路沿线、淮海中路沿线、人民广场属于一个商圈？？三个老大哥形成的超级商圈中，与国金中心水平相当的商场就有恒隆广场、静安嘉里中心、芮欧百货、环贸iapm广场、兴业太古汇，次一级别的商场及街商更是吊打。另外，浦西还有徐家汇和新虹桥-天山两大商圈可以和陆家嘴一争高下。更次一级别的，浦东只剩社区级大卖场，浦西还有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥。。。。②.浦东人口众多，优质医疗资源严重不足在浦东，医院只医院东院和医院两所，综合实力相比浦西三巨头的中山、瑞金、医院还有所差距。浦西内环外区域医院、十院、六院等综合三甲。相比之下，浦东内环外区域就医极其不便。另外，医院基本都在浦西。③.浦东按环线估值，价格虚高浦东地域广阔，内、中、外环线拉得比较开，距离市中心更远，新房和二手房的价格却并不比浦西同环线的区域便宜。前滩、碧云在整个中环线沿线都是最贵的板块。说实话，我曾经也是浦东高估论的忠实信徒，欧神的一句浦东不适合人类居住，深以为然。但是，最近几年，我跑遍了全国的一二线城市，观察到了其他城市的一些楼市生态，对浦东的定价逻辑有了全新的认识。浦东与浦西城区本身就是割裂的两个城市。上海的本土势力很强大，在浦西城区根深蒂固，浦西楼市的定价代表着上海人的价值观——单一市中心，环线越靠内地段越好，旧租界区域天下第一。浦东的主人是新上海人。浦东和北京、深圳一样，是全国人民打拼、安家的地方。新上海人组成的家庭，刚在上海立稳脚跟，奔波于两点一线。浦西的繁华商业对于他们来说，并不是必需品，社区里有基本的超市、菜场就足矣。离公司近，上下班方便才是王道。新上海人的父母，大部分都住在老家，房医院，不是决定性的因素。新上海人不少都是、乃至清北复交的高材生，依靠自身的教育跨越了阶级，对于后代的培养不会有任何懈怠，二梯队以上的学区房是必需品，对口菜小的房子没有居住的意义。所以，对于新上海人来说，产业和学区是买房最看重的两样东西。想一想那些时常被提起的高估地段，是不是都与这两项沾边？——前滩、张江，甚至是唐镇。在上海，浦东提供了最多的金融和IT两大产业的机会，恰好又是中小学教育的强区，很自然地成为了最吸引新上海人的行政区。浦东楼市的定价权，在新上海人手里。四、重点