北京环线格局二环政务,四环中心,五环公园

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北京目前一共有五个环线道路，分别是“二环”，“三环”，“四环”，“五环”和“六环”，后来又修建了“七环路”。但由于“七环”路根据规划要求要全部绕出北京城，所以“七环路”不再属于北京的城市道路。所以“七环路”后来定名为“环首都高速公路”，不再“进京”。年北京新的城市发展规划出台以后，其实五大环线道路中，能够真正起到功能作用的，主要是“四条环线”，分别是二环路，四环路，五环路和六环路。不同的环线，有着非常清晰的“功能定位”。第一，二环路以内属于“中央政务功能区”。根据北京新的城市发展总规，只有“二环路以内的地区”才能称之为“北京老城”，像德外、西外、广外、永外等地区都被称之为“老城外片区”。所以真正的“中央政务区”，其实还是以二环路作为一个重要“区隔”，只要进了二环路，那就是真正的“皇城重地”了。所以“二环路”是北京功能划分中非常重要的道路，二环内外“资产价值”有一定的区别，二环里就是“老城，是核心”，二环外就不是“核心了”。第二，四环路以内才是北京真正的“中心区”。北京三环路其实重要性就降低了，从二环外到四环，资产价值区别不是特别明显了。根据北京的城市规划，“四环路”才是北京中心区和非中心区的关键区隔。在新的城市规划中，把“四环路以内”的地区称之为“中心地区”，占地大概是平方公里，这些地区才是北京真正的“城市中心区”。简单来说，只要出了“北京四环路”，就不能再说自己是北京中心区了，只能称之为“城市边缘组团”。所以如果你想买房在“北京中心区”，那就必须选择“四环里”，只有这个才能享受到中心区最成熟的生活配套。北京目前很多“四-五环”的片区和板块，本质上都是“伪中心区”，房价甚至已经高于四环里，所以是不能随便买的，坑比较多。北京四环外的值得入手的片区，最重要就是规划中的“城市边缘组团”，一共有12个左右。包括朝阳的酒仙桥组团(含望京地区)、海淀的清河组团等都属于“城市边缘组团”中发展比较快的地区，这些地区“资产价格表现也不错”，房价水平已经逼近10万+。目前朝阳区正在全力打造“东坝边缘组团”，把什么“第二三里屯”，“第四使馆区”都一股脑仍在这个地区，潜力还是可以期待的。海淀目前则正在力推“海淀山后组团”，永丰翠湖等板块也非常热。

所以北京城市的发展规律是：只要出了“四环路”，城市发展特征就开始从“摊大饼”向“多中心”的转移，房价就不再是“环线定价逻辑”了。

第三，五环路变身“公园区”，重要性明显下降了。

北京曾经有一段时间，“环五环”的概念非常热，被看做是北京未来城市发展的重点。

但其实“并非如此”。

为什么这么说？原因是在北京城市新的总体规划中，要把北京五环路打造成为“城市公园环”，就是说要在五环路沿线大规模建设“城市绿化和公园”，适度降低建设强度，不再搞大规模城市建设了。这就会导致很多“五环沿线”的房子和社区，享受不到城市集中开发带来的配套红利，房子的价格就难以上涨了。根据规划，未来五环周边大量的城市建设土地要用来搞“公园和绿化”，未来的北京五环沿线，将会建设超过个公园。生态好了，但是城市配套就要差了。这当然会影响北京五环“房子”的资产升值，尤其是如果你的房子不在“12大边缘组团”范围内，配套就完全跟不上，区域发展缓慢，升值无望。所以在五环沿线“买房置业”，一定要选择“12大边缘组团”，否则再过十年八年，周边依然是“城乡结合部”，配套跟不上，资产升值就无望。所以说，未来的北京五环路其实就是北京的“公园区”，既没有产业，也没有配套，人口密度下降，功能的重要性就下降。我们甚至可以说，北京五环路其实正在逐渐“消失”。第四，北京六环路，未来的“产业区”。随着北京五环路变成“公园区”，大量的建设用地变成绿地，从而迫使北京城市建设迅速向六环“扩张”。比如北京城市副中心就位于北京“东六环”，将会在北京东六环上面，直接打造一个“全新的北京城区”，聚集行政、国企央企、CBD等产业功能。在比如亦庄经开区，目前已经大规模开始启动东南六环的“马驹桥智造基地”开发，包括小米汽车等高端制造业将落户东南六环。大兴新城就更加直接了，已经把“大兴新城核心区”直接从南五环边的高米店地区迁移到了南六环的“义和庄地区”，未来将和“大兴生物医药基地”一体化发展。大兴的南五环地区已经“被放弃”。年3月16日，北京市规委公布了《大兴区大兴新城核心区控制性详细规划草案（年-年）》，在这个“草案”中，我们已经看得非常清楚了：未来大兴的真正核心区就在“南六环”的义和庄+生物医药地区。这个地区不仅拥有“生物医药基地”的产业核心，同时还拥有4号线、京雄城际、S6号线和M20号线支线等四条轨道交通。同时未来可能还要引进首都医科大学、医院和若干优质中小学，这个片区未来的房价超过大兴南五环是“大概率的”。房山区的发展其实也重点布局“南六环”，主要包括了三大片区，一个是长阳CSD地区，集中布局了教育和医疗，医院也在长阳CSD地区。第二个就是乐高乐园，布局在南六环北侧，紧靠长阳CSD。第三个就是“良乡高教园”了，目前已经把拓展区建设到了南六环边，将来建设完成后，将从“高教园”变身“大学城”，产业集中度更高，人口密度更高，生活配套更方便。

综上所述，我们认为这几年其实北京城市发展思路有了很大的变化，四环里的“摊大饼”发展格局已经被彻底抛弃。

北京已经开始建立起“多中心”的城市格局：包括了12个“城市边缘组团”和5个“平原新城”，他们才是北京四环外的真正中心。