产权缩水19年底商住宅混合,华龙in巷

图片/房天下APP

彭红侠/发自北京

因可开发区域受限，内城住宅非常稀缺。没有住宅用地新增指标，内城居住需求远远大于供应，项目热销自然不在话下。可今年下半年入市的华龙in巷，在东城二环、现房、地铁盘多个优势要素加持下，却依然不温不火。

北京市住建委信息显示，华龙in巷由华龙置业房地产开发有限公司（以下简称“华龙置业”）开发，由2栋住宅楼组成，均价元/平方米。

华龙in巷自今年7月13日取得预售证，7月19日开盘。可入市3个多月来，华龙in巷销售并不乐观，截至11月2日，华龙in巷网签15套，成交均价.39元/平方米。

守着东城二环的华龙in巷，为何仍然不好卖？

非地产专业出身

据了解，华龙in巷的开发商华龙置业始建于年，并在年完成了股份制改造，现隶属首旅集团直属的华龙旅游实业发展总公司。

公开资料显示，首旅集团是中国最大的旅游企业集团之一，旗下业务以经营旅游业为主，涵盖酒店、旅行社、汽车、购物、餐饮、会展、娱乐、景区等业务，拥有“首旅酒店”“王府井”“首商股份”“全聚德”4家上市公司。

华龙旅游实业发展总公司系首旅集团全资子公司，也是一家以旅游业态为主营业务的国企。由原北京首汽集团公司、华龙旅游实业发展总公司、北京市祥泰旅游实业发展公司合并重组，于年6月18日揭牌成立的国有独资企业，主要经营房地产开发、房车营地、景区管理业、物业服务业、装修装饰业、仓储业等业态。

图片来自天眼查APP

作为旅游集团旗下国资企业，华龙置业非地产专业出身，因此其在北京市场并不活跃，其开发的项目也多以内城回迁房为主。比如年建成位于丰台区六里桥的莲馨嘉园，年建成位于朝阳区双桥的华龙美树，年建成位于东城区沙子口路的华龙美晟，年建成位于西城区右安门内的华龙美钰。

华龙in巷地块也是年拆改而来。在当时整体获得的地块中，回迁房天天家园早已交付入住，商品房华龙美晟也早已销售一空。华龙in巷主要承载社区商业功能，同时含部分可售住宅。

因华龙in巷仅作为整体地块的一部分，因此其整体面积并不大。据华龙in巷销售人士透露，项目占地面积.63平方米，建筑面积平方米，分为6号和7号两栋楼，共套房。项目1层-3层部分为底商，楼上为住宅，属于商业住宅混居项目。

产权仅剩51年

房屋产权是以开发商取得土地使用权开始，若以此计算年拿地的华龙in巷，至今产权已缩水19年。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，《民法典》第条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”在他看来，该条款虽然规定了住宅建设用地使用权期限届满后可以自动续期，但对是否缴费这一问题并未作出明确规定。

此外，据知情人士透露，该项目年就开始建设，年前就已封顶，为何直到当前才开始销售？

“在预售制度之下，当前市场很多开发商都通过预售期房回款，但不排除基于对市场预期判断、基于整体出售公司股权考虑，或者囿于融资需要而在待售物业上设置的抵押权解抵押受限，或者受现房销售许可的条件所限而或主动或被动推迟销售计划。”高级经济师宋庭敏分析道。

华龙置业销售对记者表示，华龙in巷为国企开发建设，地产开发也非华龙主营业务，因此开发商不急于开发建设进入市场。

而一位长期居住该片区的我爱我家房产经纪人则透露，华龙in巷其实是作为华龙美晟二期来建设的，开发时间也比较早，但因开发商手续等原因迟迟未进入销售环节，后来补好手续才开始入市。

天眼查APP显示，华龙置业此前的经营范围主要涉及房地产开发，直到年7月4日，才加入“销售自行开发的商品房”业务。

图片来自天眼查APP

据链家房产经纪人透露，华龙美晟作为商品房，年年底就已开盘公开对外销售。而在年前，华龙置业并不具备商品房销售资质。

“在未取得商品房销售资质前公开对外销售是违法的，一方面超出了经营范围，违反了企业登记管理的相关规定。另一方面，出现这种情况往往也无法取得销售许可，属于违法销售。”王玉臣分析道。

对企业法人按照上述规定进行处罚时，应当根据违法行为的情节，追究法定代表人的行政责任、经济责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

户型老套无优势

因项目拿地建设时间早，其产品与当下新盘已有很大差距且产权年限缩水严重。从华龙in巷户型来看，所有户型都做不到南北通透，其单朝向户型随处可见，更是有大量的东西向或者北向房源，朝南的户型少之又少。

从楼栋分布来看，两栋楼均非正南正北排布。其中36平方米-66平方米的开间为西朝向或北朝向，80平方米一居、平方米-平方米两居为西、北朝向；只有三居及四居总价万元以上的户型才能拥有南窗，还是西南、东南朝向。

产品定位方面，从36平方米开间的上车户型，到一居至三居的全年龄段产品，再到万元的四居豪宅，华龙in巷产品面积跨度太大，客户定位也不够精准，未来居住人员混杂，实际居住体验较差。

作为年规划建设的产品，华龙in巷户型设计相对老套，得房率偏低，且暗卫较多。比如82平方米户型，华龙in巷只做了一居，这与当前市场较为流行的二居、三居产品相比，得房率明显降低，且客群适配性较窄，难以满足二代或三代居住需要。在这个户型设计中，面宽较窄进深过长，造成客厅采光面严重不足。餐厨客动线不够流畅，餐桌部分过于紧凑，仅限于两人就餐，无法满足会客聚会需要。

华龙in巷户型

平方米四居户型中，华龙in巷虽做了双主卧套设计，三卧朝南，但两个卫生间都是暗卫，且主卧无独立无卫生间；厨房空间过于窄小，餐厨客动线流畅性较差。此外，对于一个总价近万元的产品而言，无独立玄关也是一大硬伤。

华龙in巷户型

“户型一般，没有园林，梯户比十分夸张”，一位看过项目的购房者对记者表示，项目槽点比较多，比如社区没有独立大堂，室内净高仅2.7米，1:0.55的车位配比，2梯7户的梯户比，还有商业住宅混合也难以接受。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，如果楼下有大量厨房操作活动而且有明火的餐饮店，最好不要选择贴它的楼层和房子，以免噪音、烟气和振动。

此外，带底商的房子多数在道路旁边，道边房本就存在噪音、安全隐私、空气污染等问题，会影响到业主的居住体验。底商对外经营时，避免不了形形色色的人流，安全性无法保证。而且，底商和办公房源会影响楼上房屋的价格，慎重选择，底商和办公房源密集地，房价会相差很多。

底商住宅混合的房子还存在较大停车问题。华龙in巷1:0.55的车位比本来就紧张，如果底商的车库车位不够，则有可能造成停车争抢问题。

作为新开老盘项目，华龙in巷售价相对较高，相比周边二手房价位并不占优势。贝壳二手房挂牌信息中，永定门片区二手房共套，其中不乏5万-6万元/平方米的楼盘。在华龙置业开发的商品房华龙美晟中，也多有7万元/平方米的两室项目出售。

图片来自贝壳二手房

在宋庭敏看来，北京高房价下，尽管地段始终是房地产的核心价值，但是消费者已经越来越重视户型的通透性，特别是改善型销售者会更加注重居住品质的舒适度要求。

华龙in巷虽处于东城，但无园林、2梯7户、1:0.55的车位比、底商住宅混合，这样的项目品质与近10万元/平方米高房价并不适配。在产权大幅缩水，居住舒适度较差的项目面前，购房人审慎选择其他更优质的房子也就不难理解了。