用北京蜗居首付去日本买栋楼,日本房产到底

有关日本房产的投资传说，一直以来都不乏精彩素材。

前有微博上红极一时的网红大佬薛蛮子在日本京东一次性买下一条街。

后有80后IT民工放弃北京的高薪工作，拿出北京蜗居首付，海淘了东京一栋楼。

对，就这栋楼，土地面积平，上下两层共十个小开间

然而这类新闻在普通人眼中，是网络上惹人眼球值得津津乐道的趣闻，在投资客的眼中，却应该看到更多的东西——

日本的房产市场，开始了新一轮的投资热。

01

失落的十年和蛰伏后的苏醒

提到日本的房产，可能许多人脑海里 个冒出来的词是“泡沫经济”。

从年12月到年2月，日本迎来了战后第二次经济大发展时期，但这一次的经济浪潮更多地源于投机活动的支撑，其中扮演着重要角色的就是所谓的“土地不会贬值”理论。

当时，土地倒卖交易量疯涨，地价飞升，东京23个区的地价总和甚至可以购买全部的美国国土，而银行则以土地作为担保，大量贷款，刺激整个国家的消费欲望。

年，日本泡沫经济迎来了 峰，各项指标空前，但透支消费的危机回卷而来。

由于资产价格上升，却得不到实业的支撑，日本泡沫经济破碎，一夜之间，股票崩盘，地价狂跌，银行信用体系崩溃，日本就此迎来“失落的十年”。

自那之后，有关日本的投资传说似乎就逐渐销声匿迹，而被一时的泡沫经济所刺激得头脑发热的日本人在兜头一盆冷水之后，付出了惨痛的代价，自此开始了长达15年的蛰伏。

年，日本央行行长黑田东彦宣布日本经济正在走上复苏的道路上，此后，日本经济持续走高。

更优化的产业结构、更稳健的货币策略、以及在高精尖技术领域的垄断、文旅行业的快速发展和国家名片的独特风格，使得日本终于走出了泡沫经济的阴影。

年开始，全球经济动荡，中美 几乎影响了半个地球，而日本的毕业生就业率却达到了97.6%（年为98%，历史 点），超高的就业率背后所昭示的，正是日本经济发展需求量巨大的事实。

而年的奥运会，虽然被推迟到了年，但仍然可以预见日本经济新一轮腾飞的趋势。

作为老牌的资本主义国家，日本的风险抵抗力和生长力可见一斑。

02

教育和医疗，全世界的标杆

教育和医疗，一直以来都是民生 的两个维度，在这背后所隐藏的，是高达数十万的移民潮，自然，也与房产市场有着千丝万缕的联系。

日本的中小学教育一直都是免费的，而自年10月开始，日本政府开始实行幼儿教育和高等教育的免费。

也就是说，自今年开始，日本将实现从幼儿园到高等院校的全周期免费教育。

当然免费只是一方面，人们更注重的是教育质量。

年QS世界大学排名发布，日本上榜的高校共有41所，进入榜单TOP的日本高校有10所，其中东京大学全球排名22，并且在学术声誉这一项上，东京大学拿到了满分分（这也是亚洲 一所在学术声誉上取得满分的高校）。

从某些角度来说，日本才是世界教育 大国！

再谈医疗。

在世界卫生组织的报告《WorldHealthReport》中，日本因为“高品质的医疗服务”“医疗负担的平等程度”“国民平均寿命”等原因，数次蝉联 位。与此相对的，中国排名仅64.

日本自上个世纪60年代起就建立了覆盖全体国民的医疗保险制度，而整个医疗体制，则介于欧洲和美国之间，在实施公共医疗的同时，也充分照顾到私人化、个性化的医疗。

而在高端医疗领域，日本的医疗水平长期 于世界，与美国、德国相抗衡，每年都有无数的重症患者前往日本寻求一线生机。

在种种优势之下，向日本移民成为了扎根在许多中产阶级心头的念想，而在年，日本政府适时放宽了移民政策，鼓励外国人在日本创业和定居，这一举动势必即将迎来一波移民狂潮，以及与之相关的房产投资市场的火热。

03

30年轮回，日本地价正当时

30年前那场骇人听闻的泡沫危机，给全世界的投资客敲响了警钟，时隔30年，再来看日本的地价，只有一个词可以形容：稳中求升

日本国土交通省近期公布了年日本地价的 排名，这是每年一次针对日本全国约个地点的土地价格官方评估，它是日本土地评估和交易的标准，被称之为日本的代表性地价指数。

根据调查数据显示，目前日本所有用途的平均土地价格，包括商业和住宅区，已经连续4年上涨，其中，大阪增幅尤为显著。

其中，价格最贵的东京银座4丁目（Yamano山野乐器银座总店），相比年的万日元增加了3.1%，并连续四年成为全国首位。

在这样的涨幅下，投资客的眼里看到的不应该是担忧和恐惧，而是未来。

那就是被推迟到了年东京奥运会。

历年来，凡是举办过奥运会的城市，房价都会出现大幅上涨，没有例外。

最为明显、也最为直观的例子就是中国北京，如今北京的房价早已一飞冲天，想要投资，已经错过了入场时期。

而东京，却是炙手可热，房价正当时。

除此之外，日本的第二大城市大阪，也同样传来利好消息。

年大阪赌场将正式营业，年大阪世博会的宣传也早已开始。

虽然大阪的房价不如东京，但是根据日本国土交通省的数据，大阪各地地价的上涨率却包揽了日本前五， 的大阪市中央区，相比于年，年的地价上涨率达到了骇人的41.34%。

有日本新闻称，自年至今，中国投资人对日本房产的询问量呈直线上升态势，主要集中在东京和大阪，并有向大阪倾斜的趋势，交易量也比往年同期提高15%以上。

可以预见，大阪即将、或是已经成为继东京之后的第二大房产投资目标地。

04

超高回报率，自带避险属性的日本房产

由于日本经济近些年的稳定上行，日元的汇率长期保持着坚挺态势，日元资产自带“安全感”。

另一方面，日本经济和政治环境相对稳定，房地产市场也非常成熟，拥有完善的法律保障和交易机制。

而日本的房产交易并非只是交易“房产”，而是交易“地产”，拥有的是 产权。没有公摊面积，精装修交房，省时省心，自带高附加值。

得益于旅游业和留学领域的发达，日本的房屋租赁市场非常可观，根据 太平戴维斯的调查，日本中端公寓一直处于接近满租状态，而公寓市场的表面回报率则普遍稳定在6-8%左右，考虑到每年的房产税、管理费等各项费用，刨除大约1.5%，实际回报率一般在5%以上。

有调查报告显示，年全球 毛租金回报率排名上，名古屋排名第3，大阪市名列第5，,东京23区名列第10，前十名榜上日本独占三席。

05

东京还是大阪？选择很重要

东京固然炙手可热，但大阪潜力更高。

大阪人口众多，根据年统计数据表明，大阪现有人口约0万，同时，大阪是政令指定都市中外国人口比例 的城市。

大阪的旅游业非常发达，几乎是所有人日本旅游的“落地 站”，潜力无限。

从投资角度来说，大阪的房价目前为东京的60%左右，也就是说，东京一套房子的价格，可以在大阪买上两套，从租金收益角度来说，无疑是大阪的回报率更高一些。

而从房价的溢价增值角度来说，大阪房价上涨率如今已经超过东京，而年世博会的举办和年大阪赌场的正式营业，更是即将带来一波房价拉伸狂潮。

另一个值得考虑的维度是租售比，简单来说就是房屋月租金和整体售价的比值，这个数据一定程度上直观地反映了投资价值，在国际房产投资方面，一个区域良好的房地产租售比应该在1:至1:之间，如果租售比低于1:，那说明房产投资价值较小，已经出现泡沫。

以我国的上海和北京为例，租售比达到了1:甚至1:.

目前，东京的租售比大约接近1:，而大阪则刚刚越过1:，两相比较，高下立现。

因而，无论是从房价的溢价收益角度，还是从租金回报率角度，大阪都更加适合私人投资。

06

民宿崛起，未来可期

日本的旅游业十分发达，在年之前，访日游客长期保持在万至万水平，年之后，日本提出了“旅游富国”的政策，此后访日人口每年高速增长。

根据《朝日新闻》网站报道，日本国土交通省发布，年，日本的外国游客数量达到万人次，虽然因为疫情影响，原定的“0万游客计划”无奈流产，但市场只会后延，并不会消失，可以预见疫情之后，伴随着大阪世博会、东京奥运会等国际盛事的举办，日本将会出现新的一波游客涨幅。

而与飞速增长的旅游人口所相对的，是日本酒店房间的供给量缺口。

据不完全统计，年，日本的客房数量存在着4.5万的缺口，主要集中在东京、大阪、京都等热门旅游城市。

为了配合旅游业的发展脚步，年，日本政府就出台了《日本民宿新法》，民宿运营的合法化，给海外房产投资者带来了巨大的利好。

如文章开头所提到的投资大佬薛蛮子，他曾经这样描述他的京都民宿：

“日本京都古老的街巷两旁，百年前的工匠们精心建造的町屋，你住的不再是一间房子，而是历史。仿佛百年光阴在耳畔流过，又像穿越了时空的旅行……这样的房子一定会受到游客的追捧，赢得市场的青睐，带来丰厚的投资利润。”

《民宿法》施行之后，新增的日本国家认定民宿中，有93%集中于大阪市，其中，浪速区、中央区和西城区，因为靠近 旅游区心斋桥和难波而成为了民宿数量增长前三名。

历史与现代化的完美融合

经济的稳健发展

盛会的举办

各项政府利好措施的颁布

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