430新政后,北京及西城区房价大猜想

今年五一，对即将面临孩子幼升小的西城家长来说并不轻松，完全没有时间考虑出行放风，而是奔走在中介门店，目的只有一个：抢房！4月30日，北京的教育高原，也是房价最高的城区——西城区公布了年义务教育阶段入学工作的实施意见，其中《意见》明确指出：自年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。概括梳理，西城区“教育新政”表现为几个核心变化：从今往后，六年一学位7月31日后买房的，多校派位7月31日后迁户口的，多校派位一石激起千层浪，不仅西城区家长沸腾，传导到北京各区，为孩子入学心切的家长们都展开了激烈讨论。新政对北京及西城区房价会带来哪些影响？市场上众说纷纭，以下引自财富管理专家罗二叔的精彩分析，希望能给粉丝朋友们提供一些参考和帮助。如何看待北京的房价走势？自年“调控”后，北京房地产政策环境进一步严峻，改善需求受到大幅抑制，年9月和年年初公积金贷款政策收紧，刚需释放受阻。除了政策面的压力，年二手房还面临大量限竞新房的分流。据贝壳研究院数据显示，年这轮调控前，北京二手房月均成交2.1万套，调控后月均1.1万套。年全市二手房网签量14.5万套，同比年下滑5.5%。调控后的三年北京全市二手房成交量维持在15万套左右的低位，较年27万套的峰值下滑近半。年，北京二手房市场步入调控后第四个年头，政策不会有大的放松，市场供需矛盾极大缓和，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。而以学区资源来说，在全国房子财富配置价值相对不高的大前提下，对于北京房价，罗二叔认为整体相对看好。1、流动性宽松，利率低的春天又来了。经营贷实际利率及贷款额度都比商业贷款好太多，众多银行都可以做。2、虽然实际疏解了很多人口，但是压抑了几年的刚需没有释放。3、其它理财配置收益也很低，看看余额宝的收益率就知道趋势，最近各家的非标一出来就会被抢光。4、北京的人口疏解，限购，限贷，税收政策极其严厉，随便一松，需求都会暴涨。这也意味北京房子回撤有限，更不会暴跌。为什么西城的房子那么贵？毋庸置疑，教育资源是很重要的一个原因。北京考上清华、北大的孩子大部分集中在西城区和海淀区，北京最好的小学，最好的中学也大多数集中在西城和海淀。全国著名的大学，中科院，工程院等也在这里聚集。西城的“一本率”持续多年在北京稳居首位。据媒体报道，年该区重点大学上线率（一本）为50.8%；理科一本率达到74.4%。近几年，在北京高考文理科排名前十的学校中，有一半位于西城区。普通高中不允许跨区招生，少量优质示范高中虽然跨区招生，但分配到各个区的指标却十分有限。同样的考分，拥有西城学籍的孩子能轻松进入北京最优质的高中，而教育弱势区域的孩子则只能选择一般的学校。即便推行教育平衡，但过去的底子决定了在很长一段时间内，西城仍然会是教育高地，这也就是西城房价贵的最主要原因之一。未来西城房价怎么看？对于未来西城房价走势，大部分观点认为，西城房价将从两极分化趋于区域平衡。以西城最好片区的学区房为例，价格在20w一平米（金融街实验二小、宏庙等），德胜与月坛片区均价在15w左右，而其它区域整体房价在8-15w之间，价差达10几万一平。当前，西城均价拉开朝阳均价大概一倍。此外，从年开始实行“多校划片”+“六年一学位”的东城区经验来看，过去两年，东城区的学区房整体处于房价滑落的趋势，即曾经的优质学区房房价下滑，而学区一般的学区房售价并没有迎来期待的飞升。原因不外乎两点：1、东城区的学区差距不大，学校资源分布比西城均衡；2、“多校划片”导致学区房贬值，“六年一学位”致使购房人无法短时间内将房子出手，带动房价下跌。西城过去没有六年一学位说法，上了小学一年级就可以卖出给下家，无论有户口还是有学籍都能上对应中学。这不但交易流动性相对极高，而且房子的学区资源属性可以重复利用。现在没了，就如股票交易流动性没了，资源稀缺属性大大降低。7月31日后，无论是买房还是迁户口，不能确定上对应学校了，都要随机派位。上好小学好中学的确定性大为打折，这对买学区来说，极为不利，当然结构也会分化。之前不考虑东城和海淀，是由于买了后有大派位的不确定性（尤其是分化的海淀）；不考虑朝阳（大派位改回去了对口幼升小），是由于在同一确定性下，西城教育资源相对更好。后，家长们就会重新思考了。很多人会说六年一学位会导致供给减少，这是线性思维。在预期下跌的情况下，供给不但不会减少而会增加，而且需求掉的不是一点。对西城区内不同片区房价的影响？既然出了大政策，那么在总体量价下跌的市场里，预期也会呈现不一样的结构，犹如熊市里也有牛股。最利空的应该是：大片区排名较差，但是片区内个别学校过去很好很受益，其当前对应的学区房。最利好的是：大片区平均教育水平很高，但是过去对应弱小学的学区房。影响相对中性的是内部方差不大的片区，尤其是德胜。大派位的情况下，西城学区中的“德胜、金融街、月坛”三大片区由于其教育资源本身整体突出，均衡性也很好，未来将会成为潜在购买者的优先选择。干货：刚需或投资客具体买房建议？对于真正要为了娃上学买学区房的刚需，为了娃上学确定性，最近适合看房和谈价格，对应好学区的都要跌或者在跌，且要赶在之前过户及落户。如果决定之后买，那么我觉得就不着急了，时间越久，以更低价格给机会出手买到自己想要的学区房的概率更大。当然，之后买的，在上学确定性优先的情况下，估计会优先考虑德胜金融街月坛。既然为了学区而来，那么在均衡化还是会加强的背景下，买大户型的风险更大。价格差异摆在那，宁愿买老的小的破的，上学后租大点的新一点的好一点的。如果要投资，我觉得可以去“大学区好但是目前对应破学校的”区域里淘金，比如金融街片区华嘉小学，月坛片区白云路小学复兴门外一小，什刹海片区对应的鸦儿胡同小学、柳荫街小学等等，这个时间可能是越快越好。观点来源「二叔说市」，内容有删减。