北京楼市下半年走势分析中国质量万里行

我们先来看看北京的二手房价和成交量走势：

如果我们放大这个图，专门挑出下半年走势来看，过去三年是这样的：

发现没有，从年到年的这三年，每年的下半年都是一路下跌的走势！

那么问题来了，年的下半年，会不会重复过去三年的故事？

有很多大V和媒体称北京房价要大涨了，理由是5、6月份，链家的二手房成交均价明显上涨。

肉眼可见，6月份链家二手房价均价是元/平，而4月份均价元/平，两个月，均价上涨幅度为5.5%！

同时这几个月二手房的网签量也是节节升高，6月份网签量是套，在过去三年仅次于年5月的小阳春。

这么看起来，虽然上半年遭遇疫情，两个月没有正常开工，但北京楼市却是一幅量价齐升的火热景象，加上今年的货币政策极度宽松，难道是牛市又要来了吗？

万事怕认真，魔鬼都在细节中。

链家二手房均价在5、6月份上涨很明显，但更多的还是结构性的上涨，即西城学区房成交占比骤增的结果。西城今年多校划片，以7月31日为界限，学区房买家加速冲刺入场，而随便一套西城的学区房单价都是十几万，占比增加，自然会拉高均价。

直接看上图，西城区5、6月份的成交量，是过去三年最高的，很明显，大量需要西城学区房的家长在最后三个月冲进去了。

可以预见，这一批集中爆发的需求释放之后，叠加多校划片的新政策影响，下半年西城学区房的成交量必然大幅萎缩，预计链家二手房的统计数据必然又要受到相反的影响。

所以，链家的均价并不足以反映北京楼市的全貌，我们更喜欢用中位数，中位数比均价更客观，本文的第一副图就是用的中位数而不是均价，从图中可以看出，目前北京的房价也仅仅是刚刚从“疫情坑”里爬出来而已。但另一方面，如果多实地踩盘就能感受到，现在的房价比去年11月份的低谷普遍抬高了。

至于网签的数字，需要注意的是，一方面网签是滞后的，有的房子签约后半年甚至更长时间才会网签；二是网签量其实住建委可以控制。如果想实时的追踪行情，还是看链家的实时签约量更准确。

实时签约数据是什么情况呢？六月的最后一天，链家的签约成交以套收场，整个6月份成交套出头，比五月大幅下降超过30%。哄抢学区房进入了尾声，没有学区房的助攻，还有疫情反复的干扰，北京楼市6月份的成交量已经呈现出颓势。

量在价先，房价要上涨，成交量必须要上来，北京楼市，链家的二手房日均成交至少要套，即月成交10套以上才会有大行情。

新房市场

有别于二手房市场，新房是一个相对受控的市场，因为土地成本、销售价格、供应量很大程度是由各个城市决定。

简单说说上半年的北京新房市场。

大部分限竞房在降价销售

位置好、产品出色的限竞房项目基本都供不应求，而剩下的库存高企的限竞房，大多数是位置一般的项目。例如南六环年入市的旭辉城，限均价万/平米，开盘均价大约在3.8万/平米，而今年同一区域入市的中骏云景台开盘均价约在2.8万/平米。大兴和亦庄的限竞房项目，由于竞争激烈，目前的价格基本都低于限价。

限竞房土地供应减少，不限价商品房土地增加

今年上半年北京累计出让32宗住宅用地，其中不限价宅地22宗，而限竞房只有6宗。

限竞房的存货，大概还有3-4万套，适合刚需的好项目不多了，值得珍惜。而新增入市的项目，则以改善型的产品和豪宅项目为主。

土地成本继续提高

年北京土地成交平均溢价率为9.2%，而年1-6月土地平均溢价率为17.3%，溢价率比去年全年上涨约8%。显然，住宅用地不限价，能够有效提高土地拍卖的价格。

一句话，限竞房红利即将结束，新房两级分化是必然的。

预测房地产市场，我们都知道：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，当然本质都是看政策。

货币政策

上半年为了对抗疫情的影响和经济下滑，货币政策非常宽松，年4、5两个月的M2同比增速都超过了11%。直观的感受就是各种贷款利率极低而且很容易拿到。比如小微企业的抵押经营贷，出现了3.6%的利率，而四大行的个人消费贷利率低至4.35%！

但开闸放水并不代表就能流入房地产，因为楼市已经有了严格的限购政策作为堤坝，而流入股市则就容易多了。虽然滴漏渗透难免，但没有打开缺口和疏通河道，就不会大量流入房地产。

限购政策

北京的限购政策仍然是严防死守的状态，没有什么漏洞。深圳就不太一样了，深圳的限购政策在一线城市中是最宽松的，民间金融也极其发达，贷款容易；而且深圳的创业板公司也最多，创业板股票的上涨也有造富效应，所以深圳房价的涨幅领先于其他一线城市。

北京楼市的限购政策，上半年没有丝毫的放松，预计下半年也不会有什么变化。

供需分析

我们再来看看供需的情况。

目前链家的挂牌二手房源仍然高达9.2万套，居高不下。

年上半年，北京二手房网签6.7万套，比去年同期下降8.2%。根据6月份的实时成交数据和过去几年的表现来看，下半年北京楼市的成交量，也很难同比增长。

新房市场，北京上半年商品房新增供应38套，同比去年上涨21%；成交套，同比下降28%。

另外，限竞房库存还大约有3-4万套未上市，将来去化压力也比较大。因此北京市场今年的供给仍然很充沛，而需求可能低于去年的水平。

疫情的影响

上半年的疫情，让北京楼市几乎暂停了两个月，疫情的反复也有些影响。随着防疫常态化，冲击越来越小，对下半年楼市的影响可能也越来越小。据我们近距离的观察，疫情对于买房卖房更多是推迟了买卖的时间，而并不太影响买卖的决定，但疫情对于租房市场影响很大，北京6月份的住房租赁市场成交同比下跌超过30%，租金同比下降了15%左右。

我们总结一下目前影响北京楼市的一些要点：

货币政策非常宽松限购政策依然严格二手房和新房库存高企预计今年成交量同比去年有所下滑防疫常态化，仍对楼市有负面影响除了第一条，其他的都不支持房价上涨，从6月份链家二手房成交的颓势来看，下半年北京楼市并不乐观。

不乐观不代表北京的房价还要大跌，实际上，北京楼市经过3年的阴跌，底部已经垒实，所以疫情过后，能够迅速收复失地。5、6月份北京房价出现了结构性的上涨，那么下半年就可能出现结构性的下跌-预计西城房价将从领涨变成领跌。

综合这些信息，我们判断下半年北京房价将横盘或者小幅小跌，总的来说，仍然是一个震荡盘整的走势。

虽然我们判断北京房价短期走势不会上涨，但也要看到，从中长期的角度来看，北京楼市极具价值。

如果我们把目光放远一点，看看其他城市的房价，就会发现有些二线城市的房价已经在接近北京的价格了，比如说苏州，甚至是东莞等大湾区的二三线城市。更不用说深圳已经在去年超越了北京，成为香港之外最贵的一线城市。这种横向的比较，也说明了北京楼市的价值明显处于低估的状态。

北京房价何时开始大涨？

盯紧北京楼市的限购政策什么时候放松就可以了，另外，成交量和M2也值得