房产律师亲属间共有房屋一方出售其他共

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北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

陈某峰等四人向一审法院起诉请求：1.陈某刚、孙某怡支付陈某峰等四人每人万元；2.陈某刚、孙某怡支付陈某峰等四人利息损失；案件受理费陈某刚、孙某怡负担。

陈某峰等四人上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈某峰等四人起诉的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由陈某刚、孙某怡负担。

事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《房产归属协议书》开头记载的乙方为陈某刚、孙某怡，因考虑到二人夫妻关系，就让陈某刚代表孙某怡签署协议，孙某怡知晓并同意《房屋归属协议书》的内容，参与了协议的履行，是协议中约定的乙方。因此一审判决认定孙某怡并非签订合同一方当事人是错误的。

二、一审法院适用法律错误。一审判决认定北京市西城区一号（以下简称案涉房屋）为陈某峰等四人与陈某刚共有，现陈某刚擅自将案涉房屋出售，违背上述约定，应当承担相应责任。陈某刚、孙某怡应当向陈某峰等四人支付房产份额对应的卖房款、装修折价款，这些款项属于合同履行后可获得利益，也是陈某峰等四人的损失。

因陈某刚、孙某怡擅自出售案涉房屋，违反协议约定，已构成违约，应另行赔付其他损失（包括案件受理费、异议登记费、律师费、利息）。一审判决未充分考虑陈某刚、孙某怡违约后的获利情况，判决让违约方获得巨大利益，给守约方造成巨大损失，有违合同、法律的公平。

被告辩称

陈某刚、孙某怡辩称，同意一审判决，不同意陈某峰等四人的上诉请求及事实理由。《房产归属协议书》未考虑工龄的因素，不具备生效条件。另外，陈某刚至今只收到一笔款项，陈某峰等四人并未依据协议约定向其支付全部款项。且依据《房产归属协议书》的约定，其向陈某峰等四人支付的违约金数额最高限为60万元，故一审判决正确。

法院查明

陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群、陈某刚系兄弟姐妹。陈某刚与孙某怡系夫妻关系。高某霞现已死亡。

年8月28日，陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群（甲方）、陈某刚（乙方）与母亲高某霞（丙方）签订了《房产归属协议书》。主要内容为，年3月，乙丙双方经换房后，将原两处房产合并为现三居室房产，房屋承租人为丙方。年此房产承租人由丙方变更为乙方。后来，由于乙、丙双方因关系不和，乙方于年搬出此房。年乙方出资人民币3.77万元购买此房产权，成为房产主。

年8月5日甲乙丙三方协商，达成如下协议：1．乙方鉴于上述情况，愿放弃独自拥有此房产的权力，并将原房产以现金方式卖出。2．甲乙双方约定，目前此房产价值按人民币46万元计算（约合人民币元／平米）。3．甲乙双方约定，目前此房产按照乙方40％、丙方60％的房产比例计算。4．按以上约定计算，乙方获得房款18.4万元（46万元乘以40％）。5．此房产所有人理应为丙方，因丙方无支付乙方房款的经济能力，故由其子女（五人）按每人20％的比例出资（人均出资人民币元）。房产归五人共有，并平均分享。

6．由于乙方在此前尽了对丙方的照顾义务，并对房产有部分投资，甲方对此给与经济上的退还和补偿，具体支付内容如下：1）退还乙方支付的原部分购房款，人民币2.万元（3.77万元乘以丙方应支出的60％）；2）退还乙方支付的全部保姆费，人民币3.78万元（元乘以63个月）；3）支付乙方为此房装修的部分装修费，人民币1.2万元（2.4万元乘以50％）；4）合计：人民币2.＋3.78＋1.2＋18.4=25.万元；5）减去乙方20％的出资（人民币5.万元），乙方净收甲方人民币20.万元。甲方已于年8月30日前，按上述的各项条款支付给乙方。

7．此房产权业主姓名暂不变更，房产证由甲方代表陈某峰代为保存。8．此房常住权归丙方所有，其子女及家眷，值班人均可临时居住。9．对此房产的任何处理，均需甲乙丙三方一致同意，出现争议，以多数人意见为准。10．若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿等。

年12月16日，孙某怡出具文书，同意案涉房屋产权为陈某峰、陈某鹏、陈某刚、陈某玲、陈某群五人共同拥有。年12月17日，陈某刚向陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群出具了《保证书》，承诺案涉房屋由陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群、陈某刚5人各占20％份额，暂不办理过户手续，其后如陈某刚私自处分房屋，则赔偿陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群共计60万元。年5月，陈某刚自行将案涉房屋出售。陈某刚表示卖房款万元，装修折价50万元，共计万元。

年5月22日，陈某峰等四人对案涉房屋以共有纠纷将陈某刚诉至北京市西城区人民法院，要求：1.确认案涉房屋售房款由陈某峰等四人及陈某刚共有，并且按照每人20％的份额比例予以分割，即陈某刚给付陈某峰等四人每人万元，2.判令陈某峰等四人对上述售房款各自享有20％财产份额。

该案经审理认为，陈某峰等四人请求案涉房屋的售房款由陈某峰等四人与陈某刚共有，售房款由陈某峰等四人分别享有20％份额并请求分割该款的诉讼请求不予支持。并指出陈某刚的承诺书及双方签订的《房产归属协议书》属于合同范畴，如陈某峰等四人认为陈某刚违反合同约定，可通过其他途径主张相关权益。据此，北京市西城区人民法院作出判决，判决驳回陈某峰等四人的诉讼请求。判决后，陈某峰等四人不服，上诉至本院，本院作出判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，陈某峰等四人称已将协议中约定的款项全部支付给陈某刚。通过陈某刚书写的《保证书》，也可以证明陈某刚收到了相应款项。陈某刚只认可年8月30日收到汇款元。

法院认为，根据所查明的事实，陈某峰等四人与陈某刚签订的《房产归属协议书》为有效协议。按照协议、《保证书》及孙某怡出具的文书，可以认定双方就案涉房屋达成一致，案涉房屋为陈某峰等四人及陈某刚共有。现陈某刚擅自将案涉房屋出售，违背了上述约定，应当承担相应责任。根据协议书第9条“对此房产的任何处理，均需甲乙丙三方一致同意，出现争议，以多数人意见为准”，第10条“若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿”的约定及陈某刚在年12月17日书写的《保证书》中“如陈某刚私自处分房屋，则赔偿陈某峰、陈某鹏、陈某玲、陈某群共计60万元”。

现陈某峰等四人起诉要求陈某刚、孙某怡支付万元的诉讼请求，与双方达成的协议内容不符。法院将根据协议约定，支持由陈某刚赔偿陈某峰等四人共计60万元。因本案为合同纠纷，孙某怡非双方签订合同一方当事人，陈某峰等四人要求其承担赔偿责任，法院不予支持。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

陈某峰等四人提交了新证据：证据一，陈某群与陈某刚