房产律师出售房屋签订合同后产权人再次

北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)

原告诉称

郭某杰向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告陈某君签订的《房屋转让合同》；2．两被告按照北京市西城区一号房屋价格元及利息对原告进行赔偿；3．本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费由两被告承担。

事实和理由：原告从被告陈某君处购买了北京市西城区一号房屋，原告付款后，因房本没下来，所以没有过户，但原告一直按照双方签订的房屋转让合同承担该房屋包括还月供在内的所有义务。该房屋一直对外出租，租金也是原告收取。原告后来了解到该房屋已经办理了房屋登记手续，但被告陈某君一直不协助办理过户。

原告将被告陈某君诉至贵院，经查，才得知被告陈某君与被告杨某菲在年10月20日办理结婚登记手续，并将该房屋以夫妻过户转移登记至被告杨某菲名下。后又将该房屋出售给第三人。两被告的行为给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，故起诉至贵院，肯请查清事实，依法判决。

被告辩称

陈某君辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同已于年解除。原告严重违反合同约定的义务以及原告名下存在两套房屋，该房屋无法办理过户手续导致解除合同。双方签订合同时由于无法办理转按揭手续，房屋仍然登记在被告名下，由原告负责偿还贷款。

年被告在办理贷款期间发现自己上了征信记录黑名单，由于原告并未及时偿还涉案房屋的贷款，多达55笔逾期还款，导致被告无法办理贷款。被告得知这一情况后联系原告要求解除合同赔偿损失，但找不到原告，经过多种途径，年原告儿子联系上被告的弟弟，被告才知道原告名下已有两处房产无法办理过户而且原告涉及合同诈骗被收监，原告关于房产事宜全权委托儿子处理，和被告达成协议房屋由被告弟弟出售，合同解除，并且将房屋钥匙交还被告。

由于原告过错导致合同解除，被告不同意向原告进行赔偿而且被告将会保留因为原告未按照合同约定进行还款，造成被告征信上了黑名单无法购买房屋的损失的权利。

杨某菲既未作出答辩，亦未参加本院庭审。

法院查明

年7月12日，陈某君与北京Y公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈某君购买北京市宣武区（现西城区）一号房屋，建筑面积26．71平方米，房屋单价为每平方米元，总金额元。陈某君采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为元，贷款元。

年7月22日，郭某杰（甲方）与陈某君（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：达成协议：一、从合同签订之日起，郭某杰需向陈某君交纳定金壹万元整，陈某君即把房屋钥匙交给郭某杰，房屋即可由郭某杰居住。二、房屋转让金额为伍万贰仟元人民币（元），待双方到公证处公证好郭某杰即把叁万捌仟元交给陈某君，剩余肆仟元待中行有转按揭业务后，双方办理完变更手续后郭某杰即把元交给陈某君。

三、此房屋的现有家电及辅助品等均归郭某杰所有，详细清单以原合同为准。四、从八月份起房屋月供由郭某杰缴纳，但需陈某君提供身份证重新开户。五、房屋各种物业费等均由郭某杰缴纳，但市话如有欠费由陈某君负责，整个房屋陈某君保证没有不良现象和欠款（包括再租赁），如有则全部责任均由陈某君承担。此合同壹式俩份，经双方签字后即生法律效力。

《房屋转让合同》签订后，郭某杰共计向陈某君支付购房款4元，剩余元尚未支付。陈某君将诉争房屋及房屋相关材料交付给了郭某杰。

年8月12日，郭某杰出具《声明书》，声明：自年7月1日起因房屋产生的物业费、供暖费、银行按揭贷款本息及房屋产生的一切费用均由本人承担。该《声明书》在公证处进行了公证。

自年8月20日起至年9月20日止，诉争房屋的贷款实际由郭某杰偿还，郭某杰将款项存入陈某君名下的还款账户，再由银行扣款。年自年期间，郭某杰存在多笔逾期还款的情况，尤其是年9月20日至年9月20日期间的贷款，存在较长时间逾期的情形。年1月至年9月期间，年11月、12月两笔贷款存在短时间逾期，其余均为正常还款。

根据贷款还款明细清单记载，年8月20日至年9月20日期间，郭某杰共计偿还贷款金额为．08元。年10月11日，陈某君偿还贷款本息．85元，结清了银行贷款。

郭某杰提交了其子郭某昊的银行账户明细，证明陈某君结清银行贷款后，其继续向陈某君账户支付房贷至年2月。该银行账户明细显示：年10月16日、11月15日、12月17日、年1月20日、2月20日，郭某昊账户分别向陈某君账户转入．1元、．19元、元、元、．24元。陈某君主张其于年10月11日已将贷款存折注销，郭某杰转入的钱也应该退回了。

年5月，陈某君取得了诉争房屋的所有权证书。

年10月16日，陈某君与案外人苏某阳经北京M中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，陈某君将诉争房屋以总计元的价格出售给苏某阳。

年10月20日，陈某君与杨某菲登记结婚。年10月24日，陈某君将诉争房屋以夫妻更名的方式登记至杨某菲名下。年10月27日，陈某君与杨某菲办理了离婚手续。

年11月10日，杨某菲与苏某阳就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。年11月16日，诉争房屋转移登记至苏某阳名下。

年4月13日，本院受理原告郭某杰与被告陈某君房屋买卖合同纠纷一案，郭某杰要求陈某君继续履行合同并办理房屋过户手续。年7月17日，郭某杰向本院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。

年8月1日，本院受理原告郭某杰与被告陈某君、杨某菲房屋买卖合同纠纷一案郭某杰要求继续履行合同并交付房屋，之后郭某杰将诉讼请求变更为要求解除合同并赔偿损失，年11月1日，本院组织双方谈话时，陈某君得知了郭某杰变更后的诉讼请求。陈某君就管辖问题提出了异议，当日，郭某杰向本院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。

审理中，郭某杰主张陈某君将房屋出售给他人导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，陈某君构成根本违约，应当赔偿由此给其造成的损失。陈某君则主张年诉争房屋产权证下发后其多次通知郭某杰办理房屋过户手续，但一直联系不上，年其办理贷款时发现上了征信黑名单，查询后发现郭某杰存在多次逾期还贷情况，其便通知郭某杰解除合同，但也联系不上，年郭某杰的儿子与其弟弟取得联系，其才得知郭某杰名下有两套房屋无法办理过户，且郭某杰因犯罪被羁押的情况，郭某杰的儿子与其弟弟协商后达成一致，合同解除，房屋由其弟弟出售，郭某杰儿子也将房屋钥匙交给了其弟弟。

郭某杰认可年至今其名下在北京市有两套房屋，但郭某杰主张陈某君从未通知过其办理房屋过户手续，其一直将房屋对外出租，房屋内有人居住，不存在房屋没人无法联系到其的情况。为此，郭某杰提交了物业委托代理协议、房屋出租委托代理合同等予以证明。陈某君对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。

裁判结果

一、郭某杰与陈某君签订的《房屋转让合同》解除；

二、本判决生效之日起七日内，陈某君赔偿郭某杰损失元；

三、驳回郭某杰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

郭某杰与陈某君签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。陈某君在未解除与郭某杰之间的合同，且未经郭某杰同意的情况下，将诉争房屋另行出售给他人，导致双方签订的《房屋转让合同》无法继续履行，郭某杰的合同目的无法实现，陈某君构成根本违约，郭某杰有权要求解除合同。

年11月1日，通过诉讼的方式，陈某君收到了郭某杰要求解除合同的通知，法院确认双方的《房屋转让合同》于年11月1日解除。关于陈某君的抗辩理由，法院分析如下：第一、虽然郭某杰在合同履行过程中存在逾期偿还贷款的情况，合同履行过程中存在一定瑕疵，但此后郭某杰偿还了贷款和罚息，且郭某杰逾期偿还贷款较为严重的情形是发生在-年，自年起郭某杰基本是按时偿还银行贷款，正常履行合同，陈某君并未提供证据证明郭某杰此前逾期还款行为给其造成了损失，合同也未约定在此情况下陈某君具有合同解除权，故陈某君无权以此为由要求解除合同；

第二、双方的合同签订于北京市限购政策施行之前，郭某杰名下具有两套房屋并非一定会导致双方的合同无法继续履行；第三、郭某杰虽然因为刑事犯罪被羁押，但仍然继续偿还贷款，正常履行合同；第四、陈某君主张是在与郭某杰之子协商一致的情况下将房屋出售，但通过陈某君提交的录像无法看出陈某君之弟与郭某杰之子就房屋出售达成了一致，且郭某杰之子也并未获得郭某杰的授权。

综上，郭某杰在合同履行过程中虽然存在一定瑕疵，但并不存在根本违约行为，陈某君并未取得合同解除权，也未按照法律规定的程序合法行使合同解除权，陈某君的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。

陈某君违约导致合同解除，应当赔偿由此给郭某杰造成的损失，同时，由于郭某杰在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同的解除亦负有一定责任。关于赔偿数额，法院以陈某君出售房屋的价格为基础，综合考虑合同履行情况、双方过错程度，根据诚实信用和公平合理的原则，酌情确定陈某君赔偿郭某杰损失元。