天津哪些板块的房价,不会再摔马趴

天津10月新房成交96万方，9月成交93万方，微涨3万方。

金九银十不过百万，楼市基本就算歇菜。

但成交前十的板块，大部分的量，竟然都涨了不少。

海教园涨了65%，新梅江涨了23%，中心商务区涨了24%，南湖几乎翻番……

说明天津楼市，已经产生明显的“头部聚集效应”。

这种市场下，还能放量的板块，都有支撑力。

最要命的是特惠还没量的板块，基本就能宣判了。

要看涨跌，更要看流速。

每逢大事有静气。

10月的板块TOP10，就是一份买房指南。

津城和滨城，分开来说。

津城的改善、刚改、刚需，都有各自的扛把子。

市区：新梅江

新梅江作为津城改善基地，10月排名第6，上升2名。

今年1-10月，新梅江已经成交了多套房子，比去年全年还多66%。

10月签约量最高的中海左岸澜庭，签约65套，以价换了下量。

有人嫌中海左岸澜庭这个那个的，只说一点，不到万在上三区，它是最好的选项，至少比“小海地本地”的新盘强。

新梅江房价确实承压，但问题是，这一轮没几个能扛住的。

都在下调，就得看降幅。

客观的说，新梅江定位高端改善的盘，没降。

比如中海天空之镜的大户型、绿城诚园的大户型。

天津瑞府地价有优势，这比不了，另说。

对于改善来说，新梅江仍然是好选择，因为找不到可替代的。

环城：海教园、精武镇、咸水沽

这三个板块虽然也搞特惠，但骨架在，各有立足之处。

如果海教园与国展西比，海教园更稳当，无论是学校还是房价。

高考三年学籍、和平重小无法转学，对海教园是重大利好，它永远有自己固定的客群。

融创云潮府10月签约第一，套，量可以了。

板块内它没什么竞品，位置比南部好，价格跟南部差不多。

不出意外，它没必要砸价。

中海锦城10月签约95套，特惠+现房，毛坯1.8万/平米，精装2万/平米。

主要是现房，等上学的人只能选它。

海教园价格企稳了。

精武镇确实有新天津人在买，但更多是市区外溢。

南开外溢纯属地缘买房，就算北辰、津南再降一半，这些人也不会去买。

所以精武镇也有自己固定的客群，量价相对能扛。

10月签约第一的还是金地艺墅家。

酩悦万起就是地段价值，算不上“占便宜”。

保利和光尘樾较差的位置和楼层，降到1.7万/平米，万也能拿下，成交量追上来了。

美的旭辉翰悦府、联发锦里的洋房不降，顶多是点位收放，就这意思，慢慢卖。

其实精武镇现在供应量不大了，能选的没几个，今年也没卖地。

除非个别楼盘自残，否则房价不具备再向下的空间。

北边这一轮基本能定性，无望。

南仓、金钟，即便个别盘火热一时，也只是昙花一现。

它们跟南边板块不一样，互相都是“猪队友”，唇亡齿寒的角色，自己保不了自己。

南仓开战了，宜兴埠能有好日子过？

宜兴埠开战了，金钟能有好日子过？

万悦城万起，城东春晓“首付你说了算”。

天下武功唯快不破。

要想速度快，就得牺牲重量，一旦薄刀劈铁板，弄不好就得断。

精武镇、海教园、咸水沽……南开、河西是它们的“大树”。

南开、河西再怎么降，能降到哪去？

北边的板块指望谁？红桥还是河北？

如果是地缘，那没得选，如果是非地缘，要搞清板块的底层逻辑。

远郊：团泊东、南湖、宝坻城南、京津新城

团泊东可以当环城看，给预算极其有限的人，在天津安家的机会。

对品质不要有期待，就是先上车，以后用房换房。

南湖倒了口气，起死回生。

前几个月都被挤到没存在感，10月回归第7，上升了20名。

碧桂园云湖冲了一把，签约均价1万/平米，套均总价83万。

武清这一波从黄庄开始，洋房降到1.1万/平米。

商务区受冲击，量下来了，10月9个盘才成交90套。

南湖也颓，需要拿出带血的筹码。

宝坻城南，以前当地人买的多，现在新天津人也不少。

融创御河宸院、碧桂园铂誉府，签约均价干到1万/平米，非常低了。

落户更建议买城南，至少配套还行。

高铁新城将近元/平米，虽然可以是下一个武清，但不一定很快就是。

大投资时代过去了，无法复制。

武清的成功，有蓝印，有大行情，有高铁。

但宝坻南站，只有高铁。

京津新城，别再买了，便宜就是当。

高考三年学籍对它是巨大利空，永远是。

滨城聚焦中心商务区和生态城，只有这两个板块值得买。

所谓值得买，是说后期还能有点升值空间。

生态城10月成交第一名，力高阳光海岸。

去年还能抗在多，现在签约均价已经了，十一特惠出现6字头。

它就相当于津城的团泊东。

生态城中部片区没什么供应，北部片区量起来了。

对北部的发展，依然持保留意见。

现在成交量还可以，万科生态之光、雅居乐滨河雅郡分别成交89、70套。

原因是，这个价位在滨城，它是相对更好的选择。

中心商务区，是这一轮扛价小能手。

旭辉滨海江来喊出了“绝不降价”，路子没错。

改善盘最好别降价，降价了就不是你的菜。

万科滨海大都会10月签约量第一，71套。

位置比较好的观政轩，价格没涨，88平米万左右，走了一波量。

复地壹号湾成交量稳，价格也稳，新加推的二期，单价2.1万/平米左右。

下个月，中心商务区排名会更靠前。

响螺湾的万科滨江都会首开了，认购了不到套，1.6万/平米的价格到位了。

越是熊市，越会出现聚集效应。

有聚集效应的板块，价格都经过了好几轮博弈。

谈不上百分百安全，但至少不会摔个大马趴。

要做狮虎，去猎大物，不当鬣狗，只追小兔。