2021年房价将上涨5年底上车是明智

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今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的总基调，疫情过后购房需求得到释放，部分热点城市的房价快速上涨，“持续高烧”，并频频出现万人抢房现象。在这种情况下，房地产工作座谈会召开，一众被点名的城市陆续出台相应的调控政策，为楼市降温。与此同时，商住房被套牢的消息频现；以蛋壳为代表的长租公寓接连“爆雷”；拆迁成为过去式，旧改登场，老旧小迎来第二春；北京西城区“多校划片”政策公布，学位房恐慌性成交……楼市景象纷繁，购房者应该如何入场，何时上车？我们邀请到幸福里签约专家团

地产情报站长，为大家解读年买房新逻辑。如今楼市已进入“二八时代”，闭着眼睛买房就能赚钱的日子已经过去了，唯有提前了解、布局，才能避免高位站岗。

数据显示，目前中国房屋租赁人数已超2亿人，这一数字两年后将达到2.4亿。住房问题中不仅包括购房，还有租房。如此庞大的数字背后，是一个个为了梦想、为了生活奔波的打工人。蛋壳公寓爆雷，让很多年轻人第一次感受到了来自生活的毒打。随着长租公寓乱象不断，租房一族也逐渐逃离了各种平台，开始回流到传统的租房方式。很多小伙伴跟站长说，其实还挺怀念公寓管家的人性化服务，对于未来如何租房有些迷茫。那么，租房时应该注意哪些事项呢？

租房：寻找靠谱中介，独居小户型租住体验更好

首先，站长要劝劝大家，别因为管家给你修过漏水的暖气、换过失灵的电器、打扫过卫生，就忘了这都是羊毛出在羊身上的花架子。如果你短期内还没有能力买房上车，那就找一家靠谱的中介，认真筛选真房源，休息时间集中地一家家看房，这是最靠谱的。

如果你是在网上通过个人找的房子，务必小心谨慎，签约时核验房产证原件，规避风险。如果选择转租房，一定要房东到场签约，核对好房东的房产证和身份证，不要仓促签约。

具体到租房体验，当然是独居的小户型最好，但一线城市的很多年轻人租独居房比较吃力，只能选择合租。这种情况首选与同事、同学、朋友合住，彼此知根知底，比跟陌生人同住安全得多。

如果是夫妻带孩租房，而且孩子未来有入学需求，则要了解清楚所租房产是否满足当地入学条件，比如很多城市要求“六年一学位”等等。另外，还要确保房东会在入学资质审核时配合，以免影响孩子入学。

常言道，买房是一时的房奴，而租房则是一辈子的房奴，这句话有一定的道理。经过了长租公寓爆雷一事，许多人都渴望能尽早买上房子，不再担心平台跑路，也不用再忍受房东的种种不合理对待，然而随着房价迈入万元大关，买房哪有这么容易？这时，不少人就开始将视线转移到了商住房上——

商住公寓：看似轻松上车，实则成了烫手山芋

很多人把人生第一次贷款用在了商住公寓上，看似轻松上了车，但损失的却是处女贷的资格。如果你用贷款买过公寓，日后再买住宅想要贷款时就会变成二套房，那么首付额度要提升，贷款利率要上浮，到时候后悔都来不及。

此外，我们都知道高风险高收益的原理。理论上如果一个产品流动性差，风险肯定高，收益应该也对应要高。但商住公寓却是一种流动性差、高风险、低收益的产品，在大部分城市，公寓的二手交易难度都极大。有些人可能觉得，买公寓也不见得是为了将来卖二手房，也可以用作出租嘛——此言差矣！虽然公寓出租的租金可能比普通住宅略高，但高出来的这点租金远远抵消不了它在买卖市场上的劣势。

随着我国人口增速放缓，大量二三四线城市的住宅都面临去化问题，在这种情况下，还会有多少人去买商住公寓？所以说商住公寓未来面临的风险远远大于住宅。

有人说我买不起住宅就想买一个公寓，好歹也是自己的房子，要我说宁可不买，宁可租房，也不要买公寓，因为你一旦买了公寓，恐怕真就成了烫手山芋了。

商住房买不得，在买房难的形势下，购房者也未必能够买到完全符合自己需求的房子，或多或少的都存在一定的缺陷。如果买个房龄在三四年左右的二手房，那么与新房差别不大，若是面对房龄超过20年的老房子，还能够出手吗？

老房子：旧改持续推进，老旧小迎来第二春

大家还记得年深圳城中村拆迁，一夜诞生个亿万富翁的新闻吗？而这样的暴富梦已经逐渐走远了。随之而来的，是老房子迎来了第二春。

通过屋顶防水、墙面刷新、加装电梯、电路改造、天然气改造以及水管改造、重新铺设小区光缆、增加小区停车场、优化小区绿化等措施，老房子居民有望极大提升生活质量，房价当然也有希望往上蹿一蹿。

但大家也要想清楚，诸如加装电梯这种大动作，推行进度会比较慢。以北京为例，全市符合加装电梯条件的约有25万个单元，但从十三五期间综合整治以来，截至年11月，只加装了部电梯。而且，加装电梯还有可能需要居民支付改造基金，并不是免费的。特别是对于一楼等低层用户来说，不仅享受不到电梯的福利，还有可能因采光、景观受影响，造成房屋贬值。

此外，现在很多城市由于扩容、扶持新区等原因，发展重点逐渐远离主城。而老房子主要在主城，这样的老房子，即便经过旧改翻新，对房价的提振也很有限，因为土地价值已经消减了。

除了满足基本的居住需求之外，对于有孩家庭而言，还要考虑学位问题。学位房值不值得买，应该怎么买都是伤脑筋的问题。今年5月份，作为全国学位房风向标的北京西城区出台“多校划片”政策，将热点小学、初中分散至每个片区，如此一来，学位房似乎失去了其功能，实际情况真的如此吗？

学位房：虎爸虎妈的副本任务，无所谓值不值得买

站长一位学姐，在北京朝阳区坐拥两套房，其中一套复式跃层用于全家自住，另一套小户型用于出租，月入租金元左右。前几天，她把两套房都挂出去了，准备一起卖掉，好在西城区买一套房。因为没别的——孩子要上学了。虽然这样会损失掉一年8万多的房租收入，但学姐夫妇还是决定豁出去了，一切只为“四脚吞金兽”。

站长用西城多校划片的政策劝学姐，但她很坚决，理由是“西城多校划片里最差的学校，也比我家现在在朝阳对口的小学好多了，何况我们也不见得就给分到片区里最差的学校呀”。

另一位学长，因为在北京没拿到户口，干脆卖了通州的大房子，举家搬到天津，买了当地最好的学位房，现在孩子都在天津上二年级了。

再看站长在沈阳的亲朋好友们，几乎每家都有一套七中学位房……

你说，学位房值不值得买？这根本不是楼市的主线，而是虎爸虎妈的副本任务，没法用理论去分析。只要鼓声不停，这花就会一波波地传下去。

明确了哪些房子应该远离，哪些房子值得上车，那么，何时购入才是最好的时机呢？

未来房价将上涨，年底上车是明智之举

社科院财经战略研究院12月发布的《中国住房发展报告（-）》报告，对当前的楼市环境以及年房地产发展趋势进行了预测，结论是全年房地产均价将上涨5%左右。其中核心城市、中心城市等热点城市的房价涨幅可能超过5%的预期，甚至更多；而个别三四线城市房价可能下降。

报告认为，年上半年房地产可能出现恢复性增长。时间上看，年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2月至4月的剧增，到4月至6月的高增长，再到6月以后正常增长。空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退。

站长认为，报告的预测比较客观。我国楼市经过长达3年的严格调控，加上年从年初影响至今的疫情黑天鹅，延缓了很多刚需的购房计划。这种需求其实一直都在，如今也到了该释放的时候。

以北京市场为例，限竞房已经进入尾声，年大部分入市项目都是商住房，明年房价整体上扬已经是极大概率。

而且，近几个月来北京二手房成交量一直稳步增长，其中不乏千万级豪宅。这是市场的敏锐反应，说明很多意向购房者已经开始抢跑了。

对于在京真有自住需求和买房意愿的人来说，年底上车将是明智之举。