房价站上2万,这个东三环板块是逆袭还是

在如今“限房价、限地价”主流趋势下，曾经那些“高价地”生死几何？

例如，年6月佳兆业以62.76%高溢价率，竞得十陵59亩地，楼面价元/㎡，成为“近郊地王”，楼面价纪录保持至今。

该地块打造为佳兆业珑樾壹号，于今年9月16日推出套叠拼房源，最终因登记购房人数太少，而终止公证摇号。

▲图源佳兆业成都公司官微

项目清水2.2-2.75万/㎡的单价，在区域内属于第一梯队。地王项目开盘遇冷，表明其市场接受度一般。

事实上，城东三环十陵板块新房房价已来到“2万时代”！

区域房价站上2万+

多项目开盘销售不佳

十陵板块今年取证的新房项目，预售均价无一不是2万+。

网友纷纷调侃：如今十陵新房全是高端改善盘，预售均价2万+，刚需们早已高攀不起。

这些项目基本都会进入顺销阶段，如中海御湖世家开盘两三年，目前仍有少量叠拼在售。

邦泰宽语今年4月推出套房源，摇号人数仅25人。去年12月和今年4月共计套房源。透明房产网显示，目前有套为已售拟定合同状态，换言之，十个月，第一批次的房源仍未卖完。今天，项目又取证了。

▲图源透明房产网

蓝光未来多次开盘转入顺销，目前小高层、洋房带精装均价2.25-2.79万/㎡……

佳兆业珑樾壹号今年9月批次因登记购房人数不足终止摇号。

全新项目城投金茂逸墅，主打4-6F叠拼。置业顾问称，部分上叠户型建面约㎡，总价预计四百多万。这种“经济性别墅”，未来市场认可度如何？

按理说，十陵板块与主城区多个热门板块相较而言，势力相对较弱，做改善甚至高端风险较大。为何这么多房企选择扎根在此？

十大改善项目PK

产品同质化

十陵板块位于东三环内外侧（主要是外侧），是龙泉驿各大板块中距离主城区最近的板块，无缝接驳成华区；同时享有“中优”、“东进”双重红利。

▲十陵大致位置示意图

嗅觉敏锐的品牌房企争相入驻十陵，表明诸君对区域市场普遍看好。

通过梳理发现，年至今，十陵板块累计拍卖成交12宗土地，其中住宅类用地11宗，包含中海、中梁、龙湖、城投、华润、邦泰、蓝光、佳兆业、金茂等。

上述9大品牌房企，打造的11个项目均为改善型，从产品形态来看，主要包括洋房、小高层、叠拼，产品同质化严重，大多都采用“高低配”。

受制于高地价、低容积率等因素，这些项目均选择做高端改善产品。

然后，我们就看到了一个“奇特”的现象，十陵板块直接从刚需迭代到了高端改善住宅时代，几乎没有过渡。

上述已经入市的项目，预售均价纷纷站上2万。

全新项目城投金茂逸墅，其楼面价元/㎡，主打4-6F叠拼产品，不难猜测，未来不论是单价还是总价，在区域内当属第一梯队。置业顾问表示项目即将取证。即将加入改善盘“争相杀伐行列”。

十陵，不愧是“近郊之王”。

真正的刚需买不起十陵，但由于主城改善客群需求外溢，让十陵拥有一定市场，但“双限地”之下，未来清水房房价远低于现在区域内新房房价，购房者还会继续选择十陵吗？

双限地锁定未来房价

十陵还有竞争力吗

到目前为止，成都一共成功出让宗“双限地”，均限制了未来清水最高销售均价，也就是说未来两年房价基本锁定了。

各区域清水房最高限价，无疑是成都各区域热度分化现状的实证。

主城区限价基本保持在+元/㎡，近郊区限价普遍在-元/㎡左右。天府新区最高限价50元/㎡，青白江区最高限价仅为元/㎡，区域之间最高限价差达元/㎡。

▲区域住宅销售均价参考安居客

从上图数据可知，近郊区域中，清水房销售均价最高元/㎡诞生在龙泉驿，即保利以元/㎡竞得的东安湖地块。

近郊新都区、郫都区、温江区、双流区、龙泉驿5区35宗双限地项目，未来清水均价普遍在1.3-1.5万，若加上精装-元/㎡，也在1.8万以内。

传统五城区未来清水房最高销售均价大多在2.5万以内。

从价格方面来看，目前十陵板块2万+的项目比近郊双限地项目贵；从配套以及城市界面来说，十陵与传统五城区诸多板块还是有所差距。

并且，未来这些“双限地”项目入市，紧凑型、功能型三房、四房会成为市场供销主力，与目前中心城区动则、㎡户型相比，大大的降低了入手门槛。换句说话，现在是买入十陵最高的门槛。

本来承接了主城外溢客群的十陵板块，在双限地入市后，这些2万+的项目，销售难度会进一步加大。

整个板块利好

配套兑现仍需时间

十陵板块位于东三环，又是距离主城区最近的板块之一，同时享有“中优”、“东进”双重红利。

同时，十陵板块也是第31届成都大运会大运村所在。整个大运村包括22个新建单体，建筑共计37万㎡。

地理位置+城市战略+赛事东风，让十陵迅速崛起，城市配套也在加速兑现，整个板块利好，是城东极具价值潜力的板块。

但如今十陵到处都能看到施工打围，新房建设、轨道交通及城市道路施工、老旧小区加速拆改……

▲邦泰宽语和城投金茂逸墅实拍图

在交通方面，为大运会配套支撑的多条城市道路在加速建设。区域内地铁4号线已通车，还规划9号线（二期）和12号线，未来将有三条轨道加持。

目前，板块内优质教育资源较为缺乏；暂无大型商业体，基本上依靠社区底商。不过，未来随着范家院子TOD项目以及商业用地项目的落成，应该可以带动区域的商气、人气。

生态方面，有占地约3万亩的青龙湖湿地公园以及三环熊猫绿道。

当前，十陵板块城市界面两极分化严重，高端改善楼盘与老旧小区分布排列，诸多城市配套正在建设中。

预计未来3-5年，配套逐步落地后，城市界面会有显著提升。但从多个楼盘进入顺销的现状来看，购房者对区域的认可还需要一定时间。