100万的房子与100万的存款,10年后

又是一年末，憧憬与怀旧，同时到来。憧憬的是未知，带有期待。怀旧的是已知，怀有遗憾。每逢这时，家里老人又会提起当年。呐，以前的猪肉只要几毛钱一斤嘞，还喷香。年轻人则回嘴到，都啥时代了，现在哪样东西不贵啊。老人嘴角微微一张，似有话说，终究咽回肚里，换成一丝尴尬微笑。是啊，都啥时代了，还嚼咽着这些过往。但是，我们这一代的年轻人们。老人们经历过的经历，我们也正在经历。时光若小偷，越来越节奏的当下，有时怀旧一些，或许还能收获一些真理。譬如。你知道10年后，现在的万还能值多少钱吗？一套万的房子，10年后又会值多少钱呢？关于货币贬值都知道，今天的钱永远比明天的钱要值钱。也知道，以前鸡蛋5分钱一斤，现在5块钱一斤，涨了倍。这就是货币贬值带来的改变。无时不刻。但什么是货币贬值？为什么会货币贬值？年，我国GDP为99.08万亿元。GDP又叫国内生产总值，意思年我们所创造出的新增产值是99.08万亿元。既然是新增的产值，自然需要对应的货币支持。所以，99万亿的GDP，就需要发行99万亿的人民币。但这99万亿人民币是新增的，它增加了全国货币总量。因此，（全国货币总量/全国商品总量）之下，商品价格就会出现一定的增长，这就是通胀，带来的结果就是货币贬值。但请不要单纯把通货膨胀看成是不好的现象。事实上，GDP的稳步增长必然伴随着一定幅度的通货膨胀，而通货膨胀就会带来货币贬值。它们仨是相生相伴的，且适度的通货膨胀是一件好事，否则就是通货紧缩或者通货滞胀了，那才是不好的一面。当然，除了GDP当量的货币发行会带来货币贬值外，还有一部分来自于货币超发。比如年M2余额为.65万亿，显示货币存在超发，加速了货币贬值率。按照19年M2全年8.88%的平均增长率，横向比较年6.1%的GDP增长率，可以显示年这单一年度货币贬值了2.78%。年年初的元，到了年尾只能值97.22元了。这时再回过头看，为什么老人年轻时猪肉才几毛钱一斤？年，我国GDP亿元。6年，我国GDP首次突破1万亿。年，GDP首次突破10万亿。年，GDP接近万亿大关。从亿到1万亿，用了37年。从1万亿到10万亿，用了14年。从10万亿到百万亿，用了19年。过山车都赶不上的幅度，堪比直升机式的上升，货币总量的超高速叠加，就是原因所在。快，就是过去几十年的关键词。快得老人一下白了头还惦记着几毛钱的猪肉，快得少年们一下成了父亲、母亲，全然忘了自己也曾吃过几毛钱的猪肉。关于房子在17年以前买房的人，绝大部分应该都体会到房价上涨带来的“幸福感”了吧？（少数悲催的选择了燕郊、乳山这些房价奔过头的，可能还比较痛苦）但这房价“翻跟斗”式的上涨是何原因引起的呢？有人认为是面粉原因，有人认为是炒房客原因，有人认为是成本因素。这些都对，但根源不在这。就像上文提到的那样，从年的10万亿GDP到年的接近万亿，20年时间光GDP就翻了10倍。而M2从年的13.5万亿来到年的不到万亿，翻了接近15倍。而这些超发的货币（M2-GDP）在过去大部分流入了房市，导致房价上升，但也促使了其余生活成本没有发生太大的变化。所以，GDP与M2，,才是房价上涨的根本所在，经济发展+货币因素驱动的。这时再看房价，从年的元一平，到年的元一平，翻了接近5倍，也就不足为奇了。当然，有些城市远远不止5倍，这是人口与货币的再流通之下实现的结果。所以啊，千万不要觉得过去买房赚钱了，是因为自己投资眼光好。那叫两个字：“普涨”，一个买房就几乎赚钱的时代。只可惜，它已经渐行渐远。10年后，万等于多少？关于货币贬值与房子升值简单的逻辑说清楚之后，就能开始测算未来走向了。首先是广义货币总量，也就是M2。M2在过去20年里，一方面自身经济高速发展的需要，另一方面是08年金融危机之后，全世界都通过增加货币供应的方式促进经济发展，我国也不例外。所以，过去20年的M2增幅，几乎每年都保持在10%以上的两位数增长。减去GDP的增幅之后，平均下来每年货币贬值率大概在7.5%左右。但这个趋势，正在发生改变。一方面是GDP将保持在6%左右的增幅，另一方面是M2将逐渐回归到个位数之下。货币贬值率会逐年缩小，来到5%、4%这个样子。因此，根据X（1+5%）的10次方=万的算法，算出来万在10年之后会变成值61万。（当然，建立在预期M2增幅上）10年后，万房子等于多少？房子作为商品，即便没有任何外部增长动力（比如供求、成本），价格也会随着货币总量的升高而出现增长。但这个幅度其实没有想象的那么高。根据CPI维持在2-3%这个区间内（不含房价的消费者物价指数）与货币贬值5%来简单计算，房价因货币贬值带来的年自然增幅应该在2-3%左右（货币贬值-CPI）。注：CPI是商品物价指数，但不包含房价，因此货币贬值率减去CPI，大约就是房子这个大宗商品的物价变动指数。因此，静态下（仅货币贬值驱动）万的房子10年之后的价格应该在万左右。当然，房价还没到失去增长动力的时候。社科院给出的未来全国房价涨幅预计在5-6%之间，这其中有些城市可能偏高达到8%，有些城市偏低在5%左右，因此万的房子10年之后价格应该在万-万左右。注：此处仅指房价有上升动力的城市，不包含类似鹤岗等已然失速的城市。买房，还划算吗？根据上文数据，万的房子10年之后价格大约在-万不等（实际上，能达到8%平均涨幅的城市只有少部分）。也就是说，一套万的房子10年后，可以增值62万到万不等。这其中还包含了货币贬值自然驱动的价格增长（28万），所以真正来自市场推力导致的价格上涨，分别只有34万和87万。看着似乎还可以？这可是10年才有的涨幅。另外再算算10年的房贷利息、房屋折旧成本、10年物业费，算下来恐怕勉强打个平手。能剩下的，就是一个出租收益。所以，从全国平均角度来看（以上数据都是平均属性），未来买房真算不上一件多么有利的事。当然，既然是平均，就会有高又有低。处于平均线之上的城市，收益会好一些。可处于平均线之下的城市，说不定就是亏本的。最后一句话。先看懂、看明白，然后再量力而行。切记盲目，这年头谁赚钱都不容易。