2021年,南京各板块房价将如何演进江

我们来展望年。

从超一线、新一线、二线、2.5线、3线说起。大家不是说分化吗？那明年这些板块的房价会怎么演进？我们不妨探讨下。

先看南京的超一线板块。所谓超一线，对应的就是北上广深，最多4个。目前从房价来看，南京供应量较大的超一线板块是4个。

注意，一些供应量不大的主城区域，不在讨论之列，因为供应有限，板块谈不上。

首先是河西板块，包括河西中，江心洲，河西南，其中河西南的供应量大一点。河西这个区域，年地位还是非常稳固，这个板块类似于家常车中的奔驰，除了卖产品，关键是卖“标”。河西天然就有这种带面子的标签，其他板块还达不到这个高度，卖不了品牌溢价。

年河西整个区域的新房限价，会进一步放开。最近鱼嘴区域的厦门建发，当天没有完全卖完，这说明限价幅度已经比较小了，买的都是为了自住改善，纯投资客户消退。所以整体上河西已经告别卖倒挂的时代，关键还是看产品。二手房方面，年涨了一波，年由于限售，更新的产品进入市场还是不太多，其实这对存量二手房是一个保护。如果刚刚交付的楼盘流入市场，其实很多二手房价是要降的。

年，河西的二手房还是会涨，但幅度不会像年这样鹤立鸡群，碾压其他板块。

第二个超一线板块，就是大校场。起点非常高，地缘客户动力十分充沛，就是家用车品牌中的宝马。年，这个板块的准入新房价格，从华著兰庭的4.5万，拔高到5万左右。5万的价格，基本上是一个市场平衡点，还是能卖完，但也不会太难卖。

其实大校场的新房与二手房是一个相爱相杀的关系。一方面新房价格抬升，对二手房有利。但另外一方面，新房供应大了，对二手也有一定影响。

大校场未来房价是否能逼近河西？我认为没问题。最高房价低于河西最好的，但由于板块很新，下限高于河西老一点的板块。持平没问题。

第三个超一线板块，是新玄武板块。这个区域学区、位置都非常不错，明年还是玄武区的热点。从品牌号召力方面，稍弱于河西、南部新城，但房价也实惠一点，资源配置也一点不差，仍然算是一个豪宅板块的品牌。就是奥迪吧。

第四个超一线板块，是鼓楼滨江。起点其实比新玄武还高一点，但背后的操盘手法一般。如同沃尔沃，卖给吉利后虽然还是很好，但总觉得差那么一点意思。当然，还是好板块。

我们再看新一线板块。

相比一线，新一线就是原来的二线，数量多，房价低，稍微差那么一点意思。但你不得不承认，新一线板块的发展速度和爆发力，可能比一线还强。比如最近几年，很多新一线城市的房价涨幅，比京沪涨得还要多一些，这是非常正常的。

南京的新一线板块，在我看来就是5核1镇。江核、宁核、紫核、雨核、燕核、文体小镇。

由于篇幅所限，我只能简单点评。

首先是江核，爆发力最强，也是最有希望冲一线的板块。但年江核最大的问题是好地段不怎么拍了，全部集中在南工大板块，这其实让江核冲一线的进度变慢了。当然，江核明年也还是涨。二手房一样，翻来覆去就那几个盘，限售是江核二手房一个非常好的保护罩，没那么多选择。所以江核跟河西还是挺像的。

宁核，江宁核心区，年表现非常一般，年也没啥好盘。这个版块年会有一定补涨。注意，是补涨行情。

紫核、燕核也都非常不错，跑赢大势一点问题都没有。雨核要看A11和华润的土地出让情况，好地都在后面。文体小镇登上历史舞台，一出场就是新一线，我比较看好。

我们再来看下二线新锐板块。

二线新锐板块，在年热度在明显抬升。年，他们的位置会更加稳固。不过这里面兴智板块的供应量比较大，在年要解决去库存的问题。河西南岸基本清盘，年就不如今年热闹了。

麒麟和五桥，一个是开发商品牌拉升，一个是五桥利好，去化明显加快了。年还是不错的。目前二线新锐板块较新一线板块还有一定差距，还需要继续努力。

2.5线板块，也就是价格在2.5万-3万这个档次的，整体上不温不火。包括青龙山，方山，板桥，栖霞山，供应量都不小，高新区目前有3个盘，但去化一般。这几个区域的表现，在年处于一般的状态。这几个区域是一种跟涨的状态，等超一线，一线，二线涨完了，这些板块才会被动拉升。但价格方面也有一定优势，地缘自住，买了也没啥问题，风险不大。

预计年情况会有所好转，优惠力度也会明显减少，甚至也有调价的冲动。

剩下的3线板块，也就是2万档次的板块，目前看还比较难，降价风险比较大的有好几个。年，先把库存去好就行了。这里就不再点名了。

内容来源：楼市科学家