北京房产律师解析一起因为父母私下将房屋赠

北京房地产专业律师靳双权()专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某强向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认年5月15日被告李父和李某江就北京市西城区一号房屋屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由:被告李父与李母系夫妻关系，二人育有李某湖、李某玉、李某兰、李某强4名子女。被告李某江系李某玉之子。李母于年7月1日去世。年，李父与李母承租的涉案房屋房改，原告和李某玉共同出资元购买了涉案房屋，之后取得涉案房屋的产权证，登记在李父名下。家庭协议约定原告占有涉案房屋2/3产权份额，李某玉占有一个11平米卧室产权份额。李母去世后，年5月15日，李父未经其他继承人同意，将涉案房屋以出售的形式过户给李某江。

李父出售涉案房屋的行为未经原告同意属于无权处分，原告未对涉案房屋买卖合同进行追认，买卖合同属于无效合同。原告为维护自己的合法权益，现依据《合同法》、《继承法》和《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告李父、李某江辩称，原告所述家庭协议不存在，原告的出资属于亲属之间的帮扶赠与行为和借款行为。涉案买卖合同依法有效，不存在两被告恶意串通损害原告权益的情况。原告应当为其出资购房款是其享有所有权的借名买房的事实承担举证责任。被告答辩意见第一点就是家庭协议不存在，出资属于亲属之间的帮扶的赠与行为和借款行为。第二，合同应当依法有效，不存在两被告恶意串通损害原告权益的情况。第三，原告应当为其出资购房款是其享有所有权的借名买房的事实承担举证责任。涉案房屋是李父单位在年分配给其租住的，其单位房改售房时李父购买了该房屋的终身使用权，该款项是李父的两个儿子以借款的方式交付的。年3月，应单位相关房产部门的要求，李父补交了相应的款项成为该房屋的所有权人。李父自始至终没有表述过这个房子由两个儿子出资购买后，房屋所有权给两个儿子的任何意思表示。

李母去世之后，李父和李某江签订了买卖合同，但是没有房款的给付，实际是赠与关系。年5月，涉案房屋过户到李某江名下，但该房屋现在是原告一家居住。年7月李父的配偶李母去世后，在世的继承人客观上没有分割房产，但是年过户时，李父、李某玉、李某湖、李某兰都同意过户给李某江。且当时李父让两个女儿李某湖、李某兰通知了原告，告知其再不赡养老人就将房屋过户给李某江。原告的配偶未理睬。这说明潜在的共有人达成一致意见，至少原告也没有明确的拒绝。所以过户之前是经过全体继承人明确告知的。李父和李某江不存在恶意串通的行为，在过户时，李父向李某玉、李某兰、李某湖当面表示过。综上所述，不同意原告的诉讼请求。

第三人李某湖述称，原告对父母尽的义务少，在我母亲去世后，我父亲决定把房子过户给李某江，我去原告家告诉她这件事，但原告没在家，他爱人表示未理睬。

第三人李某玉述称，我们当时同意把房子过户给李某江。买房子经过是我亲手办的，买的是居住权不是产权，产权是过户之前我们补交的钱。

第三人李某兰述称：我们当时同意把房子过户给李某江。

本院查明

李母与被告李父系夫妻关系。二人共有五名子女，分别是长子李某玉（本案第三人）、次子李某强（本案原告）、长女李某湖（本案第三人）、次女李某兰（本案第三人），被告李某江系李某玉之子。李母于年7月1日去世。

年12月20日，李父与北京铁路分局签订《北京铁路分局出售公有住房协议书》，约定李父以元的价格购买北京市西城区一号房屋屋（以下简称涉案房屋）。年6月，涉案房屋登记至李父名下。

年5月4日，李父与李某江签订《存量房屋买卖合同》，约定李父将涉案房屋以16万元的价格出售给李某江。年5月15日，涉案房屋登记至李某江名下。李父、李某江均认可李某江并未向李父支付对价，双方之间实际是赠与关系。

现李某强诉至本院，要求法院确认李父与李某江于年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

庭审中，李某强主张涉案房屋是由其和李某玉共同出资所购买，购房时家庭成员协议确定由其享有涉案房屋2/3的产权份额，李某玉占有一个11平方米卧室的产权份额。李父在李母去世后，擅自处分涉案房产的行为侵犯了其合法权益，涉案买卖合同无效。李父认可涉案房屋是由李某强、李某玉共同出资所购买，但认为其与妻子李母从未表示过要将涉案房屋赠与给李某玉和李某强，李某玉、李某强的出资与房屋产权无关，其家庭成员之间也不存在李某强对涉案房屋享有2/3产权的约定。李某强提交了一份协议书，用以证明其主张的上述事实，但该协议书上没有相关人员签字，李父、李某江、李某湖、李某玉、李某兰对该份证据的真实性均不认可。

裁判结果

被告李父与被告李某江于二〇一五年五月四日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

涉案房屋为李父与李母婚姻关系存续期间所购买，购买该房屋时，李某强虽有出资，但该房屋产权登记在李父名下，李某强主张其对该房屋享有2/3产权的陈述意见，缺乏证据证明，法院不予采信，根据现有证据及双方当事人陈述，法院确认涉案房屋应为李父与李母的夫妻共同财产。李母去世后，李父将涉案房屋赠与给李某江时，虽征得了李某玉、李某湖、李某兰的同意并认可，但李父、李某江未提交证据证明李某强知晓并认可李父处分涉案房屋的行为，李父、李某江在明知李某强对涉案房屋享有继承权的情况下，通过赠与的方式完成房屋产权过户的行为属于恶意串通，根据我国合同法第五十二条的规定，法院对李某强要求确认李父、李某江于年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效的请求予以支持。