北京317新政两年后学区房业主捂不

年北京“3·17新政”回顾：

1.企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

2.居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

3.暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

记者王佳飞摄

挂出一套学区房，想买的人排着队，业主逐一挑选买家对话，最后择优成交；卖家报价万元，从7点半砍价到夜里11点半，最后万元成交。这是年“3·17新政”发布前北京学区房市场司空见惯的现象。

两年过去，不仅炒作学区房的热度终于得到遏制，甚至整个北京市场都因为那场新政立竿见影地降温至今。

但这也“连累”了重仓北京大本营的京派房企们。业绩大降甚至退市，成为了“新政”持久笼罩的“后遗症”。

二手房均价下跌超一成，学区房业主捂不来“回调”

在“房住不炒”的主旋律下，年北京楼市继续面临着压力，最终在平淡中结束。

据北京市统计局数据显示，年，北京全市商品房新开工面积为.1万平方米，同比下降6.2%；全市商品房竣工面积为.9万平方米，同比增长6.2%。

房地产市场销售方面，年，北京全市商品房销售面积为.2万平方米，同比下降20.4%。其中，住宅销售面积为.8万平方米，下降14%；办公楼为75.8万平方米，下降30%；商业营业用房为35万平方米，下降53.1%。

事实上，导致市场下行的转折点始于两年前——北京“3·17新政”的空降，令房价止步于元/平方米的历史高度。

此后，北京二手房价格连续9个月下跌。到今年2月，北京二手房均价为元/平方米，与年3月高点相比，两年间下跌11.3%。

中原地产数据显示，年，北京二手房仅签约套，与上年同期的套相比，跌幅超过一半，达52.6%。两年来，北京二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。

其中，作为“3·17新政”的重点管控对象，学区房所受影响首当其冲。要知道，在此前，甚至东西城区胡同里的老破小平房也从来都不缺买主。

“政策刚出台的时候，很多房主还认为学区房不可能降，还硬挺着，但是现在回头看看，第一批降价的房主是损失最少的。”西城区皇城根小学附近，中介人员李晶（化名）向“镁刻地产”记者透露：“年市场也不太好，我只成交了17套学区房，不过已经是这个地区的销冠了。”

至于东城区的学区房，“3·17新政”之前，最高成交价在19万元/平方米，此后均价基本维持在14万元/平方米左右。而传说中的胡同内老破小，如今的链家中介人员态度坚决地表示“不建议看”。

记者王佳飞摄

上述中介人员还表示：“19万元/平方米的时候，挂出来一套房，买的人排着队要。新政后愿意小幅降价卖掉的业主现在看来最明智，那些捂着房子想等房价回调的业主其实是亏大了，因为这一年就一直维持在目前的水准。”

京派房企业绩跌超30%，有上市公司退回老三板

对于那些重仓北京的房企来说，过去这两年的日子尤为艰难。

据克而瑞，年北京房企TOP10共实现销售金额.38亿元，与年相比减少近30%；实现销售面积.49万平方米，与年相比减少近45%。

到了年，北京房企TOP10共实现流量销售金额.7亿元，前十的门槛由年的82亿元降至76亿元。

其中，又以“老大哥”首开股份的“掉队”最为明显。

几年前，首开出走北京，开拓京外市场，发现优势不明显后又折返重仓北京，但偏偏赶上了“3·17新政”，业绩空间、利润空间均被限制。无奈之下又重新征战京外市场，但由于后劲不足，暂未能扭转依赖北京大本营的局势。

从具体数据看，年，首开还算意气风发，以.1亿元业绩继续蝉联北京房企销冠，但这与其年的亿元业绩相比，跌幅超过30%。

到了年，首开已将“一哥”位置拱手相让。据克而瑞，在年北京房企权益金额榜中，中海外、万科、首开分别以.08亿、.82亿及.54亿的成交金额占据冠亚季军的位置。

相比之下，受“3·17新政”影响最大的京派房企当属中弘。这家超半数销售额来自北京市场并且项目多为商改住类型的房企，在遭遇3·17以及此后的“3·26商改住限购令”重伤之后元气尽失，想要退到老三板却还不得不延期。

一年之内，主力项目从销冠到烂尾，中弘做到了。要知道，在3·17之后的一场土拓大战中，中弘曾经顶着巨债，以近15亿元、%的平均溢价率，拿下北京市平谷区4宗地——安邦、保利、万科、招商等均倒在中弘暴力举牌之下。

而中弘这两年的财报，怕也成为最具讽刺意义的“典范”。在年业绩稍有起色之后，中弘却在年财报开篇便直陈“公司内部控制存在重大缺陷，敬请投资者注意阅读”，以及“公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本”。

当年，中弘的营收为10.2亿元，同比跌幅近八成；归属于上市公司股东的净利润跌幅是惊人的0%，并特别指出，“年3月北京出台的商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大，还导致很多客户退房”。

而到了年前三季度，中弘净利润亏损18.85亿元，同比降幅则是更惊人的.61%。

如今的中弘，实控人“跑路”了，财务总监“失联”了，债权人大会延期了，背着百余亿元债务“拖下去”，眼看着就是一个大烂摊子持续发酵。

尽管中弘的残局还有管理层决策失误、投资失利等因素，但不得不说“3·17新政”是加速中弘落败的导火索。

记者

陈梦妤王佳飞

编辑

林菁晶