这个板块的房价起步就2万到底哪来的勇气

最新土地成交信息显示，曹仲板块土地楼面价最高达到元/平，如果计入配建，实际价格已经超过元/平，房价更是达到+，如此高的起步价曹仲能否撑得住，并让已经在板块内置业的购房者进一步分享板块发展的红利？

今年3月，沈阳市自然资源局就《沈阳市中心城区曹仲单元（编码ANCZ）控制性详细规划》（以下简称“规划”）进行了批前公示，这份规划虽然只有余字，但包含的信息量却是巨大的。对规划的感受就是科学、合理，并对已有区域发展弊端进行了充分的借鉴和改进。而且从楼市发展的角度来看，无论是人群圈层、居住密度、舒适性、教育资源等，还是解决城市发展“痼疾”，规划都形成了有针对性的解决办法，这将有力促成曹仲成为沈阳人居品质封面，并对房价形成有力的支撑。

以产城融合促进高端人群导入

曹仲板块起点高，在板块发展初期，市场一定会存在观望情绪，仅凭楼市导入高端人口存在一定难度，这势必会延缓板块发展进程。而通过产业导入无疑是最高效、最简单的办法。规划中提到的产业均为高端业态，产品具备高附加值、从业者高收入，这将为曹仲板块楼市带来高支付能力人群，保证房价的稳定性和具备长期持续上涨的动力。而且，高端产业人群的进入将为楼市起到示范作用，促进楼市加速发展。

曹仲板块各功能区划分示意图

另外，高端从业者有利于保证曹仲板块圈层的纯粹，避免出现类似于长白、浑南因为置业门槛较低而出现的人群混杂、圈层错乱的情况，这将是曹仲成为沈阳人居品质封面的前提条件。

功能区集中，居住区相对分散

曹仲板块规划中将主要公共服务进行集中，建立板块核心区，居住功能、产业业态和相关配套均围绕公共服务核心区。这将方便板块居民“一站式”享受到多种公共服务，而对于相关部门而言，也有利于最大程度提高公共服务效率。

长白岛浑河沿岸实景图

公共服务集中的同时，曹仲板块居住区则是相对分散的。居住用地及商住混合用地分别位于单元的东部、南部和西部，各个居住区以城市主干道或水系予以分割。同时，不同的居住区均搭配有不同的功能区，如外事交流及配套区、精密仪器加工区、轨道交通枢纽。实际上，其中的意图很明显，就是为了避免居住区过于集中，人口密度过大，而这也是获得高端置业者认同的必要条件。

大幅降低容积率，提高居住舒适度

提高居住舒适度，分隔居住区是一个方法，降低容积率则是另一个更为直接、有效的手段。目前曹仲板块规划中大部分街区居住用地容积率仅为2.0，只有04街区容积率为2.5，相对合理的容积率将使居住者的舒适度得到保证。

曹仲板块个街区物业类型容积率示意图

有人可能会说，2.0的容积率只是正常水平，而且沈阳有很多板块规划容积率远低于2.0。第一，和平区是中心城区，目前三环房价已经突破元/平，和平区早已“寸土寸金”，2.0的容积率已经难能可贵；第二，不同的产品类型，容积率必然不同，别墅区的容积率最低可至1.0，二者不具有可比性；第三，同为和平区的长白岛，居住用地容积率最低2.2，最高达到2.6，远高于曹仲，即便如此，仍有大量购房者“前赴后继”涌入长白岛。相比之下，曹仲岂不是“更香”？

水系、绿地面积，接近长白岛绿地规划面积的2倍

物以稀为贵，沈阳缺水，因此临近水系、绿地的楼盘价格自然更高，而且水系、绿地面积越大，对房价的支撑和推动作用就会越强。

曹仲板块目前规划水系、绿地、公园等面积达到公顷（1公顷=平方米），接近长白岛绿地规划面积的2倍，资源的占有度和集中度可见一斑。

曹仲板块绿地分布示意图

不仅如此，曹仲板块将“依托现状水系、路侧绿化形成连通长白岛地区的水绿体系，融入整个生态系统，同时在空间开敞处设置休闲广场，增加用地的亲水性与趣味性”。“公园绿地包括块状公园绿地和街头公园绿地等，主要围绕河流、水系沿线设置。”

可以预见，未来曹仲的绿地和公园覆盖水平将明显高于其他区域和板块，说是处处有绿地，处处有公园并不过分。

高端人群的导入、相对较低的人口密度、较高的居住舒适度和沈阳市内最优质的水系、绿被资源都将是曹仲板块房价的有力支撑，而且随着品牌房企的相继进入、板块内楼市热度的提升、资源的进一步集中，未来曹仲板块的房价空间将进一步被打开。