学区彻底不再是产权,学区房价不再

本期看点

看点一：各市学区房调控政策有效淡化学区房概念，调控力度显著；

看点二：二手房停贷、贷款利率提升、放款时间延长形成降低学区房热度组合拳；

看点三：随着学区房新政、二手房市场调控等政策的推行，北京、上海、深圳、杭州四城7月成交量降到冰点，杭州、深圳出现腰斩；

看点四：受政策影响，学区房成交价明显松动，成交量不断下滑，但海淀区学区房出现末班车效应；

看点五：学区将不再像房产一样也有“产权”，直接转变了购房者给学区付费的现象，“倾家荡产”买学区房将一去不复返。

一、政策篇

今年4月30日中央政治局会议中强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。新学年临近，随着北京、上海、深圳、成都等城市加快学区改革，在多措并举的情况下，基础教育逐渐回归公平，优质教育资源覆盖面扩大，学区房概念逐渐淡化，政策实施城市学区房已出现降温迹象。

截至目前，各市整治学区房主要有3种方式：

（1）多校划片-北京“政策”与深圳大学区制度

年4月，北京西城区教委发布《关于西城区年义务教育阶段入学工作的实施意见》。《意见》中明确指出自年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。最近一次北京西城区的“幼升小”录取结果显示，年7月31日后买房入学的家庭，几乎没有选择优质学校的可能性，只能被随机分配到其他片区的普通小学，调控力度显著。

年8月初，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》明确指出，划出2-4个“单片区”公办学校组成“大学区”，面对片区共同招生，打破了“单片区”一一对应的入学关系。同时构建教师交流制度，施行教师轮岗制度，合理均衡配置公共教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

（2）名额分配-上海中考名额分配改革

“名额分配”就是指把实验性示范性高中50%-65%的录取计划，通过分配的方式，给到区或者不选择生源的学校。所有不选择生源的在籍在读满三年的公办学校学生，以及年民办摇号后就读民办学校的学生可以享受名额分配。

（3）公民同招-杭州公民同招制度

公民同招，就是民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。公民同招政策有效地防止民办学校“掐尖”，提升了公办学校抢夺优质生源的竞争力，也降低家长对学区房的依赖。

同时，严苛的金融政策也限制了学区房的热度。央行、银保年初的政策，以“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两指标，给银行设置了上限，银行不能像之前一样无限制地、高比例的发放住房按揭贷款。截至目前。已有多个城市传有二手房业务停贷消息。此外，全国范围内的二手房贷款加息潮与越来越长的房贷放款周期均为学区房交易套上枷锁。

图：40城银行二手房贷款发放情况

二、市场篇

1、二手房市场

●随着学区房新政、二手房市场调控等政策的推行，北京、上海、深圳、杭州四城7月成交量降到冰点，杭州、深圳出现腰斩

随着学区房新政的实施，北京、上海、深圳、杭州四城市7月份二手房成交量于年以来（扣除2月份春节）降到冰点，为7个月以来成交量最低。其中杭州7月份成交量不到今年3月份的50%，仅高于年突发疫情的1、2月及年春节期间的2月份，二手房市场成交极其惨淡。此外，深圳7月份二手房成交量也不到其3月份的50%，杭州、深圳成交量双双出现腰斩。

●二手房成交量增速明显放缓，深圳成交量5连跌，北京7月环比跌幅最大

从成交量同比增速看，四城二手房成交同比增速自今年3月份以来呈持续下降趋势，7月份北京于年以来首次出现负增长；深圳则下降最为明显，除2月份外，21年7个月中6个月出现大幅下跌，且7月份成交量同比下降了76.89%，在四城中领跌。

环比增速上看，学区房新政以来，成交量跌幅最大的为北京，21年7月份环比下降了22.43%，主要原因为北京的学区房政策最为严厉，多校划片到教师轮岗制，长短期政策“组合出击”，使二手房成交量受到了“致命”的打击。

●7月二手房房价杭州环比领跌，深圳则为同比唯一一个出现负增长的城市，二手房市场进入调整期

从二手房房价上看，今年7月杭州二手房房价环比下跌4.55%，为四城中唯一一个二手房房价环比跌幅超1%的城市；7月同比增速则除北京外，其他三城增速均出现下滑，深圳为二手房房价同比为负增长的唯一城市，且于今年以来连续5个月出现负增长。

总的来说，杭州、深圳两城二手房市场表现较为冷清，其中杭州主要受“公民同招”政策叠加二手房房贷收紧影响。深圳则在推行二手房参考价政策和大学区新政下，7月份二手房成交量腰斩的同时量价连续5个月连跌。

2、学区房项目

1.北京西城区、海淀区学区房项目

●西城区阳光丽景受“政策”影响显著，而海淀区紫竹花园则因政策的出台导致末班车效应

北京西城区的阳光丽景，以及海淀区的紫竹花园均是有名的学区房。值得