今年会是楼市最坏的一年
2023/6/23 来源：不详房产筑起了大坝，接下来的水都变成冰！
最近楼市的利空消息一个接着一个，暴风骤雨一般，很多人扛不住了。
1
这几天，我朋友圈中介发得最多的房源信息，就是学区房。
一套万南京一线学区三室套，报价已低于市场成交价40万，依然无人问津。
大户型和高总价的房子，带看人数断崖式下降。
链家和我爱我家的APP上，最近新上学区房源数量暴增。抛开疫情因素，房主都有点想套现离场的意思，毕竟政策趋势不友好，不确定性变强，心里慌得很，好像把房子换成钱很安心一样。
如果说，南京只是受到恐慌情绪的影响，那么深圳、北京就属于靴子落地一类。
新政之后，深圳学区房的成交价整体降幅在5%-15%，关键是太难卖了，有业主甚至为卖房拉人中介群，承诺只要帮忙成交都有2个点佣金和大红包，而且没事就在群里发红包。
北京西城区有业主，从之前的万元降到万元，降了95万元。
这种降价才只是开始，想想北京万柳的蜂鸟社区，房价从顶点的万，跌到了后来的万，降幅高达了20%。
这一波学区房的调整，由于受到自上而下政策的影响，被摁得死死的。
自媒体、中介乱说的嘴彻底闭上了。在买涨不买跌的心理下，成交价和成交量怕是会一步步探底。
2
从今年下半年开始，全国范围内，少数房企出现异常性大降价卖房现象。
沈阳、昆明、桂林、岳阳......
非城市群、都市圈、核心区的投资属性的房子，打八九折算少的，有些甚至拦腰斩，其中不乏大家熟悉的一线房企品牌。
随着调控升级，全面限制，严厉程度达到历史之最，房企资金面持续变差，频频信用违约，三道红线踩了两道（红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于%；红线3：现金短债比小于1.0倍），还不怕吗？
想一切办法回笼资金，缓解债务压力，自救呀！
同时，拿人力成本开刀，所以房企大面积裁员的消息，才会满天飞。
到最后，没扛住怎么办？烂尾，买房人最怕的事情，最近已经开始在各地出现了。
3
中介关店潮正悄悄来临……
以深圳为例，今年5月，深圳贝壳系约有家门店关闭。截至5月底，深圳贝壳系员工约人，较年12月减少0人。
这才仅仅是开始，随着二手房交易量的大幅下降，即使算上公寓和新房，80%以上的中介大概率没生意可做。
开店成本摆在那里，所以关店潮和裁员潮肯定会继续。
业内人士估计，或是因为对后市不看好，或是因为资金链不足，未来半年会有30%的中介门店关门。
4
控制房价，已经成了当下最高战略之一。
据中原地产研究中心统计（截止7月底），年以来，全国房地产市场累计调控超过次，其中中央各部门的调控政策达46次，年同期只有30次左右。
怕什么？不少城市房价完全失控，以学区房为代表，甚至自媒体的一篇文章、一张表格，就能把价格炒上去。
后果是什么？过高的房贷，掏空了居民的现金流，很明显的一个变化，就是消费下滑和婚育下滑，房地产就是一座大山。
基本国策一旦变了，很多逻辑就发生了根本变化。
还记得，任泽平的金句：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
现在变成了，“长期看政策，中期看政策，短期还得看政策”。
5
很多人把今年楼市的情况，和7年前去对比。
虽然都是高库存，但年的时候，老百姓的负债并不高，货币化棚改、降息等各种救市措施，效果立竿见影，加上央行实行货币宽松政策，工具多，这些钱迅速流入楼市，在成交量和房价同时蹿升的同时，市场情绪被调动起来。
现在呢？看看过去几年居民负债率的增速和变化（按央行给的72%的居民负债率，其实已经接近日本当年的拐点。当时日本的居民收入分配比国内更高，达到GDP的60%，而目前国内的居民收入分配只占GDP的47%），再看看消费品的变化（高端还能保持，中端直接完蛋），环境完全变了。
更重要的是，限制流向楼市的资金。
不少城市，二套房贷款利息超6%，不仅通过指导价压缩贷款额度，放款还要等半年，一环扣一环，直接影响到刚改的信心，很多人打算小套换大套，干脆按兵不动了。
信贷就是房地产的血液，这不是逼着人全款吗？全款还炒什么房。
此外，监管部门都在严查经营贷、消费贷和信用贷等违规资金流入楼市的情况，就连首付，都要追溯来源，写承诺书。
从去库存到去金融化，不一样了。
还有一点，相比7年前，市场真正的刚需不多了。
结
市场明年会转好吗？看政策，也许更差。
那房子还能不能买？
二三四线人口不断流失的城市，由于资源过剩，没有任何人口和资金的支撑，房价会出现大面积下跌。
一线和强二线城市，大起大落的行情一去不复返，二手房温水煮青蛙会是常态，“一九现象”要习惯。就投资而言，可能会局限于很小的范围，现金很重要，可以趁机抢到一些优质板块。
新房呢？看倒挂多少，看首付比例，看摇号热情，看区域位置，看开发商。
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（本文首发“石榴询财”，
