一个城市内什么板块的房价会涨的最快或者最

时至今日，很多人已经明白房子的价值并不是钢筋混凝土，最大的价值来源是房子下面的土地，基本能明白有学区的房子涨的快，地段好的房子涨的快。

但如何量化这个所谓的“地段好”，同样的位置有人好，有人说一般，如何分辨？

地段严格意义来讲就是其土地所依附的资源，通俗的讲就是板块的配套

今天我们就把配套这两个字掰开了揉碎了给大家讲

土地带来的配套价值

买了哪里的房子就等同于买了哪座城市的资源，哪个小板块范围内的配套资源，配套资源怎么细分，

按照开发商内部划分

教育配套大于商业配套大于交通配套大于其他配套（自然资源配套、医疗配套、行政配套等）

其中最重要的是前三大配套

什么环境好、空气好都是瞎扯

在一二线城市买房要的是这个城市的事业！工作！学校！以及时尚的现代化生活！

教育配套——分值占比40%

学区配套是所有配套中最重要也是占比最高的

另外单独强调一下，虽然学区占比最高，但不要盲目相信学区学区，如果地处郊区荒野，仅仅依靠一个学校那房价依然会落后于全市均价

而且一旦学区政策有变，房价会断崖式下跌

任何一个依靠单一配套的板块都有较大风险

比如苏州园区胜浦，其教育配套由于星海分校的原因可以算苏州第一梯队，但由于其距离苏州市区太远且周边其他配套差，同样房价的楼盘销售速度甚至远不如相城学区一般但其他配套非常优质的楼盘

胜浦的潜力基本也和教育无关了，取决于其自身商业配套的发展带来的生活便利度和品质的增加，交通配套的发展带来的和市区通勤时间的改变。

如何从量化的角度分清一个城市的教育资源分配，如果在中小城市，凭印象就能说个七七八八，但在一二线，需要认认真真盘点一下，如果你只考虑小范围内楼盘，多打听小学口碑和中学成绩进行实力排名，如果全市范围内都考虑或者是投资客，强烈建议梳理一个表格，

这里以南京举例：

严谨的讲，需要把市第三梯队和区第一梯队都排上，应该不低于50所学校

当然公办最重要，但是也不能完全忽略民办，毕竟上学通勤时间也很重要，另外还有民办学校对家庭距离有额外要求，这里要留意一下

商业配套——分值占比20%

商业的密集度，商圈的成熟度、在以往很长一段时间都是判断这里是不是市中心的唯一标尺，比如南京的新街口，上海的人民广场等

商业的密集程度越高，档次越高，人气越旺，板块价值就越高

千万不要小瞧一个大型购物中心带来的效果！

30多万，号称上海体量最大的购物中心，嘉定南翔印象城开业后，南翔的板块价值瞬间拉满，老百姓认可度开始超过离市区更近的江桥！

苏州狮山天街开业后，在学区、商业、交通的三重配套加持下，其才被真正认为是园区外唯一比肩湖东湖西的板块！

上海虹桥商务区内龙湖天街+虹桥天地双盒子的前后开业才真正让上海上班族认可“虹桥CBD”这个称呼

同样产业潜力学区价值拉满的苏州科技城，由于绝对距离，交通配套怎么也无法弥补，只要有一个地标型的大型购物中心的开业，房价直接再上一个台阶！

千万不要觉得，商场逛不逛都无所谓，又不是刚需！

商业是一个家庭生活消费的重要场景，

是一个家庭生活品质提升、家庭生活幸福感和获得感得到最多，同时也是当今社会科技展示的最重要的场景！

同样也强烈建议全面梳理

以南京举例：

交通配套—分值20%

交通配套和商业配套同等重要！

交通的便利性+通达性越高，板块价值越高

怎么理解

通达性，简单的说，就是距离核心商圈和上班聚集地CBD+产业核心区的通勤时间

一个家庭做购房决策的往往是最有收入能力的人，最有收入能力的人往往对自己上下班通勤时间非常看重！

为什么陆家嘴CBD一起来，浦东就腾飞，

为什么张江科技园芯片产业腾飞，什么都没有的周浦房价就飙升，因为周浦到张江15分钟！

为什么虹桥CBD成型，什么都没有的华漕房价破9万，徐泾房价破8万！因为有绝对15分钟内的上班通勤时间！

另外在绝对距离无法改变的情况下，高级路网如高架快速路和地铁就非常重要！

比如上海嘉闵高架的开通直接带飞了嘉定新城和南翔

南京长江五桥的开通给江北研创园带来了巨大利好

从便利性角度来看

板块内地铁非常重要，如果有多条地铁交汇就是绝对牛批！

不要觉得买了房的人都有车，都不需要地铁

且不说现在一线城市有能力买车但是不买的群体占比非常高

就算在二三线城市

家庭有私家车，男主人开车，女主人上班怎么办

就算男女主人两辆车都开车上班，家庭如果有老人要出门怎么办、孩子到初中高中自主上下学怎么办

如果收入下降了，想省点钱不开车怎么办！

地铁是当今社会舒适性、便利性最高的公共交通！

中大城市的城市拥堵程度只会越来越严重、地铁网会越来越密集、通达性会越来越强

地铁带来的板块价值会越来越高

在上海内环内基本任何位置1公里一定有一个地铁站

在一线城市尤其是郊区地铁口和非地铁口房价已经拉开了10%以上

以下图标的分值介绍，大家可以自行打分排名

除了三大配套以外，城市界面分值5%，医疗配套分值10%，其他配套分值5%

看到这里，你可能会发现，文章里所有的评判都是现有配套的绝对值

严格意义上说，房价已经基本反应了现有价值的差异，比如苏州园区和吴中相城的巨大价差！

但是未来房价谁涨的比例更高，要看配套的变化值

绝对值好评估，变化值如何预测？

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