深圳广州上海房价已经定局不是跌就是横

这几个月，深圳、上海的楼市调控就没停过，效果也是很明显。深圳成交早就开始下跌了，房价也在下调；上海没那么快，但核验价之后11个区的价格也在下滑。广州则是明显地过了最高峰，目前也在调整。北京楼市就比较特殊了，行情来得最晚，涨幅也最小，有专家表示今年还是北京的节点。

这一轮市场行情从年的深圳开始，直到去年调控才降温了一点。但年底还是涨得厉害，房价、成交数据都很好看。2月出台二手房指导价后，深圳行情才彻底转头，现在就是暗黑时刻。广州则是去年7月份开始行情接力的，今年年中走入行情尾声，现在则是进入调整期了。上海去年4月份开始强势反弹，到10月还挺旺，但今年就逐渐掉。

深圳、广州、上海的行情起点、持续时间都不一样，内部版块行情也不大一样，有好学区的领涨版块涨幅高达60%以上，次新房也涨了30%-50%。相对北京，这三个一线城市的行情走势还是比较明显的，而且现在已经涨完了进入调整期。接下来两年内可能都没什么行情，房价不是跌就是横盘，可北京呢？

前几年北京政策还是很严的，所以这次行情来得最晚，涨幅也最小。整体来看今年是北京市场的崛起年，原因有很多，比如市场需求被压制几年后到了释放的时期；限竞房库存不多，供应也在减少；地价攀升；还有资金有轮动迹象。从年初开始，北京行情就开始启动，现在已经涨了不少，不过行情分化很明显。

北京这半年多的行情不同，一是大量改善性需求在释放，所以中高端版块行情很不错，这叫价值板块；二是新规划、有潜力的版块也还行，如通州、亦庄等；三是学区房，海淀区学区房先涨了，但西城区就比较惨，东城区教师轮岗，但影响不是很大，总体来说还是处于调整期。

因为北京限购限贷都非常非常严格，没有太大杠杆，数据显示居民负债率是48%，低于其他三个一线城市，所以北京市场相对保守。其次北京房子的换手率很低，一方面是好房源供给太少，另一方面置换需求被政策压制了，可上海、深圳、广州两年内换手的都很多。这两个是北京楼市的特性，也导致北京房价和行情远没有其他城市那么快。

整体来看，北京的行情应该会持续慢涨，成交量和房价上涨比较温和。其实北京成交量从去年就一直活跃了，但不像广州那样一年就爆发完了。只要北京市场没有调控加码的压力，行情就能继续。有专家表示，北京杠杆率低、资金多，基础面肯定是很好的，房价也还没回到年最高点，小资家显示现在均价是6万/平方米，预计后期还有上涨潜力！

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